Arantxa, experta en dret immobiliari, sobre viure en habitacions: "Pot ser una solució temporal, però no és un habitatge"

La pressió sobre el mercat del lloguer i l’aparició simultània de noves regulacions a l’Estat i a Catalunya han situat el lloguer de temporada i d’habitacions al centre del debat jurídic.

Així va quedar palès a la jornada “Claus legals en habitatge”, organitzada aquest dimecres pel Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL) a la Universitat Pompeu Fabra (UPF), on especialistes van advertir del risc de consolidar fórmules que van néixer com a excepcionals.

La sessió inaugural, moderada per Mar Escutia, va reunir el catedràtic Josep Ferrer, l’advocada Arantxa Goenaga —experta en dret immobiliari i sòcia d’AF Legis— i Mercedes Blanco, CEO de Veïns Feliços i vocal de COAPI Barcelona. La trobada va posar sobre la taula l’increment de litigis, la manca d’uniformitat normativa i l’ús creixent d’aquests contractes com a via alternativa als límits de renda.

“Una habitació no és un habitatge”

Goenaga va ser rotunda en subratllar que l’arrendament d’habitacions “ha existit sempre com a solució temporal”, però va alertar que aquestes estades "no és un habitatge, no reuneix els serveis mínims essencials ni pot satisfer la necessitat permanent d’habitabilitat que exigeix la LAU”. 

Va recordar que l’Audiència Provincial de Barcelona manté una doctrina “clara i reiterada” que diferencia habitació i habitatge, i va alertar que la tendència actual a normalitzar aquest tipus de contractes pot derivar en la legalització de "situacions precàries”. “Convertir l’habitació en un model residencial estable ens pot conduir a cronificar la infravivenda”, va advertir.

La jurista també va assenyalar que la coexistència de projectes regulatoris estatal i català anticipa anys d’incertesa jurídica, a l’espera que el Tribunal Constitucional dirimeixi possibles conflictes competencials.

Fraus, proves i contractes: el vessant pràctic del lloguer temporal

Des d’una perspectiva més operativa, Mercedes Blanco va instar propietaris i administradors a extremar la documentació en contractes temporals. “La temporalitat s’ha d’acreditar documentalment per evitar fraus”, va assenyalar.

Blanco va explicar que empadronaments indeguts, pagaments que no es corresponen amb la durada pactada o la concatenació de contractes sense causa real són els principals factors que porten els tribunals a requalificar un lloguer com a habitual. Va defensar inventaris exhaustius i un control “estricte i preventiu” de les pròrrogues.

El lloguer de temporada, “via d’escapament”

El catedràtic Josep Ferrer va posar el focus en el marc legal i en com el lloguer de temporada està operant com a alternativa per esquivar els topalls de renda.

Al seu parer, la proposta catalana incorpora “elements competencialment delicats” susceptibles de conflictes competencials, especialment pel que fa a rendes i durada, cosa que anticipa “nous recursos i revisions constitucionals”.

Claredat normativa

Els ponents van coincidir que el solapament de normes, juntament amb la manca de criteris unificats, està alimentant un augment sostingut de litigis.

Per a Goenaga, la clau és preservar el caràcter excepcional del lloguer d’habitacions i evitar que es configuri com un model estructural. Blanco, per la seva banda, va instar les administracions a oferir eines àgils i pràctiques per garantir contractes transparents i compatibles amb la seva finalitat temporal.

La jornada del CAFBL va deixar un missatge compartit: en un mercat tensionat, la regulació ha d’evitar incerteses i protegir tant propietaris com llogaters, sense convertir solucions transitòries en una forma d’habitatge per defecte.