Arantxa, experta en derecho inmobiliario, sobre vivir en habitaciones: "Puede ser una solución temporal, pero no es una vivienda"

La presión sobre el mercado del alquiler y la aparición simultánea de nuevas regulaciones en el Estado y en Catalunya han situado al alquiler de temporada y de habitaciones en el centro del debate jurídico.

Así quedó patente en la jornada “Claus legals en habitatge”, organizada este miércoles por el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida (CAFBL) en la Universitat Pompeu Fabra (UPF), donde especialistas advirtieron del riesgo de consolidar fórmulas que nacieron como excepcionales.

La sesión inaugural, moderada por Mar Escutia, reunió al catedrático Josep Ferrer, a la abogada Arantxa Goenaga —experta en derecho inmobiliario y socia de AF Legis— y a Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices y vocal de COAPI Barcelona. El encuentro puso sobre la mesa el incremento de litigios, la falta de uniformidad normativa y el uso creciente de estos contratos como vía alternativa a los límites de renta.

“Una habitación no es una vivienda”

Goenaga fue rotunda al subrayar que el arrendamiento de habitaciones “ha existido siempre como solución temporal”, pero alertó de que estas estancias "no es una vivienda, no reúne los servicios mínimos esenciales ni puede satisfacer la necesidad permanente de habitabilidad que exige la LAU”. 

Recordó que la Audiencia Provincial de Barcelona mantiene una doctrina “clara y reiterada” que diferencia habitación y vivienda, y alertó de que la actual tendencia a normalizar este tipo de contratos puede derivar en la legalización de "situaciones precarias”. “Convertir la habitación en un modelo residencial estable nos puede conducir a cronificar la infravivienda”, advirtió.

La jurista también señaló que la coexistencia de proyectos regulatorios estatal y catalán anticipa años de incertidumbre jurídica, a la espera de que el Tribunal Constitucional dirima posibles conflictos competenciales.

Fraudes, pruebas y contratos: el lado práctico del alquiler temporal

Desde una perspectiva más operativa, Mercedes Blanco instó a propietarios y administradores a extremar la documentación en contratos temporales. “La temporalidad debe acreditarse documentalmente para evitar fraudes”, señaló.

Blanco explicó que empadronamientos indebidos, pagos que no se corresponden con la duración pactada o la concatenación de contratos sin causa real son los principales factores que llevan a los tribunales a recalificar un alquiler como habitual. Abogó por inventarios exhaustivos y un control “estricto y preventivo” de las prórrogas.

El alquiler de temporada, “vía de escape”

El catedrático Josep Ferrer puso el foco en el marco legal y en cómo el alquiler de temporada está operando como alternativa para sortear los topes de renta.

A su juicio, la propuesta catalana incorpora “elementos competencialmente delicados” susceptibles de conflictos competenciales, especialmente en lo relativo a rentas y duración, lo que anticipa “nuevos recursos y revisiones constitucionales”.

Claridad normativa

Los ponentes coincidieron en que el solapamiento de normas, junto con la falta de criterios unificados, está alimentando un aumento sostenido de litigios.

Para Goenaga, la clave es preservar el carácter excepcional del alquiler de habitaciones y evitar que se configure como un modelo estructural. Blanco, por su parte, emplazó a las administraciones a ofrecer herramientas ágiles y prácticas para garantizar contratos transparentes y compatibles con su finalidad temporal.

La jornada del CAFBL dejó un mensaje compartido: en un mercado tensionado, la regulación debe evitar incertidumbres y proteger tanto a propietarios como a inquilinos, sin convertir soluciones transitorias en una forma de vivienda por defecto.