“¿Cómo puede ser tan difícil alquilar un local comercial en Portal de l’Àngel?”. Esta es la pregunta que se hace Antonio Sánchez-Moliní, director de Retail Leasing en JLL España, después de necesitar más de un año para encontrar al inquilino adecuado y cerrar el contrato del último establecimiento disponible de la avenida, el número 23. La calle tiene apenas unos cientos de metros y durante años lideró el ranking de las rentas comerciales más altas de España.
La respuesta está, en parte, en que en el sector del retail el nombre o estatus de la calle no basta para cerrar una operación comercial. Las marcas valoran algo más que “una cara bonita”: superficie, fachada, visibilidad y condiciones económicas.
Una situación a la que se enfrentan las mejores ubicaciones de Barcelona –como Portal de l’Àngel, paseo de Gràcia o plaza Catalunya–, y que ha convertido en un verdadero reto encontrar el local adecuado en ellas.
Imagen de archivo de un local disponible en Portal de l’Àngel
“La ubicación, por sí sola, no cierra operaciones”, afirma Sánchez-Moliní a Metrópoli. Según apunta el experto, las marcas han empezado a priorizar espacios de calidad, con mucho tráfico y una configuración que les permita desarrollar su concepto y generar una experiencia diferencial para el cliente.
Menor disponibilidad
“Barcelona cuenta con una elevada demanda en sus principales ejes comerciales y la disponibilidad en las localizaciones prime es muy reducida”, destaca el mismo. En el segundo trimestre del año esta descendió hasta el 1,4%. “A veces vemos un local vacío en una gran calle y pensamos que algo no cuadra. Pero precisamente las mejores ubicaciones pueden exigir tiempo hasta encontrar la operación adecuada”, expresa el director de Retail en JLL.
El principal factor, apunta, es la escasez de locales que reúnan las características que buscan actualmente las principales marcas. “Una cosa es que una marca quiera estar en Portal de l’Àngel y otra muy distinta que cualquier local de la calle sea el que le funcione”, añade. En este caso, el espacio no era sencillo, aunque despertó interés desde el inicio: tres plantas, un layout complejo y una renta acorde a una de las mejores ubicaciones del país.
Interés de las marcas
En un mercado con una disponibilidad cada vez menor, un local en una buena ubicación genera interés rápidamente. Sin embargo, apunta Sánchez-Moliní, el tiempo necesario para cerrar la negociación y adecuar el espacio a las necesidades del operador puede variar de una operación a otra “debido al tamaño y configuración del local, las condiciones económicas o las necesidades técnicas de las marcas”.
“De media, los locales que se transaccionaron en zonas prime de Madrid y Barcelona el último año –algo más de 300–, el tiempo entre que conocemos que una ubicación está disponible y que se cierra un contrato fue de cuatro meses y medio”, expresa el director de Retail en JLL España.
Atractivos de un local
Para que un espacio sea atractivo para una marca, este debe reunir varios requisitos. Uno de los más demandados últimamente es, según Sánchez-Moliní, que permita conectar con el consumidor. “La experiencia de compra es fundamental, por lo que influye no solo el local en sí mismo, sino también la capacidad de otros equipos de las marcas, como pueden ser arquitectura, retail o logística”, señala.
Imagen de archivo de la tienda de JD en Portal de l’Àngel
Esta evolución está impulsando también la demanda de locales capaces de incorporar más servicios dirigidos a un público concreto, y en muchos casos en menos tiendas, pero más grandes y mejor ubicadas.
¿Éxito garantizado?
Como señalan desde JLL España, no siempre estar en una buena ubicación garantiza el éxito de un negocio. No es una condición inherente a este tipo de ejes, aunque sí supone partir con cierta ventaja competitiva.
“Estar en una calle preferente proporciona flujo de personas, visibilidad y capacidad de generar notoriedad, pero el rendimiento final depende también de que exista un buen encaje entre la ubicación, el concepto de la marca, el producto, el formato de tienda y su estrategia comercial”, apunta Sánchez-Moliní.
De hecho, la evolución que ha experimentado el retail en los últimos años –añade– ha provocado que el valor del establecimiento vaya más allá del tráfico peatonal. “La tienda física debe ser capaz de convertir ese tráfico en clientes, ofrecer una experiencia diferencial y funcionar de manera integrada con el canal digital”, concluye.