El mercado del alquiler en España, y de manera muy acusada en Cataluña, atraviesa un momento crítico marcado por la proliferación normativa y la creciente inseguridad jurídica. Así lo advierte Lorenzo Viñas, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida, quien analiza en profundidad el impacto de los últimos reales decretos, la protección a la ocupación, las herencias de las rentas antiguas y las graves dificultades que afrontan tanto los propietarios como los ciudadanos que buscan un hogar.
En una nueva entrevista, en Hotel Metrópoli, el espacio de conversaciones de Metrópoli Abierta en el Hotel Barcelona Central, conducido por Carlos Losada, Viñas expone su posición sobre el mercado inmobiliario a partir de su propia experiencia.
Asegura que casi no se atisban soluciones a corto o medio plazo. Y asevera: "Los pequeños propietarios están saliendo del mercado porque no tienen seguridad jurídica". Entiende que los pisos de alquiler, con las últimas medidas aprobadas, como los dos decretos aprobados por el Gobierno, que deben pasar por la Diputación Permanente del Congreso (uno cuenta con la mayoría necesaria para salir adelante), saldrán del mercado: "El piso que sale del mercado de alquiler no va a volver", sentencia.
Frente al discurso que equipara a todos los arrendadores con grandes corporaciones o fondos de inversión, Viñas subraya que el tejido del alquiler está sostenido abrumadoramente por pequeños particulares. En Barcelona, por ejemplo, el 92% de los arrendamientos corresponde a pequeños tenedores (propietarios con menos de cinco viviendas en Cataluña). Para este perfil, el objetivo principal no es la rentabilidad máxima, sino la tranquilidad, asegura Viñas.
Sin embargo, la inestabilidad legislativa —sumando decenas de normas en pocos años— genera un clima de asfixia. "Todo lo que quiere un pequeño arrendador es llegar a final de mes y cobrar su renta, que si no le pagan pueda salir en tres meses, no en tres años", señala el presidente colegial.
La falta de agilidad judicial y la saturación de los tribunales convierten los impagos en un proceso kafkiano que puede prolongarse durante años, empujando al propietario a retirar sus inmuebles del mercado del alquiler tradicional o a ponerlos a la venta.
Entrevista con Lorenzo Viñas en 'Hotel Metrópoli'
"Si él no es un vulnerable con el actual real decreto ley, no podremos desahuciar a esa persona hasta el 2030".
Uno de los aspectos más polémicos que denuncia el Colegio de Administradores de Fincas es la cobertura normativa que se otorga a la ocupación ilegal o a los impagos prolongados bajo el paraguas de la vulnerabilidad. Viñas advierte de que las nuevas medidas legales pueden bloquear la recuperación de una vivienda hasta el año 2030 sin que medie un título habilitante.
Además, critica el papel de los ayuntamientos, como el de Barcelona: "Cualquier ayuntamiento da un informe de vulnerabilidad a un ocupante o un inquilino de forma sistemática, lo que genera deberes para el propietario, pero el consistorio no asume ninguna responsabilidad ni coste económico directo". El Estado traslada así su obligación de bienestar social al ciudadano particular, desprotegiendo al arrendador y fomentando la inseguridad.
"La falta de oferta está generada por la inseguridad jurídica, y el precio es una consecuencia directa".
Para el sector de los administradores de fincas, enfocar el problema de la vivienda únicamente en la limitación de precios es un error de diagnóstico. El encarecimiento de las rentas no es el origen del conflicto, sino el síntoma de una contracción drástica de la oferta.
Cada nueva vuelta de tuerca normativa espanta al particular. El resultado es un trasvase continuo de viviendas fuera del circuito de arrendamiento, un parque inmobiliario menguante y listas de espera masivas para acceder a cualquier piso disponible. Ante este escenario, Viñas sentencia con rotundidad: "El piso que sale del sector del arrendamiento del pequeño propietario no va a volver".
Otra cuestión hace referencia al mercado de renta antigua. "Las rentas antiguas son una tremenda injusticia, se pagan 21 euros de alquiler puro mientras el peso recae en el dueño", señala, a partir de su experiencia.
Lorenzo Viñas en la entrevista con 'Hotel Metrópoli' y Manel Manchón
El análisis también pone el foco en los rescoldos normativos del pasado, como los contratos de renta antigua anteriores a 1985 y el impacto de casos mediáticos recientes como el de la señora Mari Carmen Abascal. Viñas señala que existen bolsas importantes de viviendas donde el propietario percibe cantidades puras ridículas --poniendo como ejemplo casos extremos de 21 euros mensuales, mientras el resto de recibos se destina a IBI o gastos de comunidad--, perpetuando situaciones de desequilibrio económico que el Estado vuelve a cargar sobre el titular del inmueble en lugar de asumir su coste asistencial.
"El casting inmobiliario excluye a las parejas jóvenes que quieren formar una familia", también señala Viñas.
La escasez extrema de oferta ha pervertido los procesos de selección de inquilinos. Con decenas o incluso cerca de un centenar de candidatos interesados por cada inmueble disponible, los propietarios priorizan de manera casi automática la máxima solvencia demostrable.
Esta dinámica discriminatoria deja fuera a perfiles estables, pero con ingresos ajustados, como parejas jóvenes que buscan consolidar un proyecto de vida o formar una familia. "Da vergüenza en muchos casos porque te dice alguien que necesita la vivienda para formar una familia y queda excluido de la selección frente a perfiles con rentas muy superiores", lamenta Viñas, evidenciando los efectos colaterales de un sistema tensionado al límite que también ahoga a las empresas para atraer trabajadores debido a los problemas combinados de vivienda y movilidad.
"O se llega a un pacto de Estado consensuado con todos, o esto es insolucionable", entiende el presidente colegial.
De cara al futuro, el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida aboga por aparcar la confrontación partidista y convocar un gran acuerdo transversal. En su opinión, la solución no radica en parches normativos unilaterales, sino en una mesa de diálogo en la que participen todas las fuerzas políticas, las administraciones, los agentes sociales y los profesionales del sector que pisan el terreno a diario. Sin este consenso amplio y generoso, advierte, el problema estructural de la vivienda en España seguirá sin visos de resolución.