El 22@ de Barcelona ha cogido carrerilla en 2024 y ha cerrado el año con 86.400 metros cuadrados contratados de oficinas, doblando las cifras del 2023, cuando las cuotas rozaron los niveles de la pandemia.
La inversión de las empresas para ocupar espacios de trabajo es clara, pero el reto del distrito de cara al futuro es: ¿dónde vivirán los trabajadores?
La consultoría CBRE ha presentado este martes, 21 de enero, el informe Real Estate Market Outlook 2025, donde han analizado la inversión inmobiliaria en la capital catalana.
Menos oficinas vacías
El año 2023 fue un año crítico para el distrito tecnológico. El Observatori dels Barris del Poblenou afirmó que el 42% de las oficinas del 22@ estaban vacías, además de que se produjo una caída en picado de la inversión.
El informe Real Estate de CBRE ha revelado que un año más tarde, en 2024, el porcentaje de desocupación se ha reducido hasta el 20% y que se ha pasado de 41.200 metros cuadrados contratados de oficinas en 2023 a 86.400 este último año, lo que supone un crecimiento del 110%.
Las áreas vacías del 22@
Mientras que la parte de Glòries presenta un 12% de desocupación, un nivel considerado óptimo, en el sur de la Gran Via el porcentaje aumenta hasta el 16%.
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Pese a que es un dato que se encuentra fuera del umbral ideal de desocupación, el cual sería entre el 10% y el 12%, tampoco es un resultado alarmante para los expertos.
El problema, ha indicado el director de CBRE Barcelona, Xavier Güell, es la zona norte de la Gran Via, donde un 40% de las oficinas se encuentran vacías.
2024, el año de la estabilización
CBRE, igual que otros expertos, han calificado al 2024 como el “año de la recuperación”. Los tipos de interés han bajado, lo que ha permitido incrementar la inversión. Y el 22@ no ha sido una excepción, pues ya representa el 31% de la contratación total de oficinas en Barcelona.
En cuanto al 2025, la consultoría vaticina que se mantendrá el peso del 30% y alcance una contratación de cerca de 100.000 metros cuadrados.
Asimismo, el director de CBRE de la ciudad no ha descartado que este año se hagan importantes operaciones en el distrito.
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Poca población
El 22@ tiene capacidad para alojar a grandes inquilinos, como han apuntado en CBRE. No obstante, es una zona de Barcelona claramente desequilibrada si se analiza a qué se destina cada propiedad.
Según los datos de la consultoría, elaborados a partir de estadísticas del Ayuntamiento, tan solo un 6% de la población reside en el 22@.
Mientras que en la ciudad de Barcelona hay unos 2 metros cuadrados de oficina por habitante, en el distrito tecnológico son 15 metros cuadrados de oficina por habitante.
Las ciudades del futuro
“Vamos hacia ciudades equilibradas, donde la gente busca tener todo cerca y evitar el tiempo de transporte al trabajo”, ha explicado Güell. “La dispersión de los usos se unificará, no habrá un distrito donde se trabaja y otro donde se duerme”, ha añadido.
Los datos actuales demuestran que el 22@ todavía tiene mucho margen para encontrar el equilibrio entre oficinas y viviendas.
Como punto positivo, el director de CBRE Barcelona ha destacado que existen grandes bolsas de suelo por desarrollar y ha propuesto dos medidas para revertir el asunto.
Colaboración público-privada
La primera de las dos ideas es llevar a cabo una modificación del Pla General Metropolità.
Aunque en 2022 se reformó con la previsión de construir 3.300 viviendas en el 22@, en la actualidad tan solo hay 370 en ejecución y ninguna terminada.
CBRE atribuye el escaso despliegue de la norma a que no se ha contado con el sector privado. Es por eso que dentro de la modificación que sugiere la consulta, la colaboración público-privada está en el centro.
8.000 viviendas de obra nueva
Con la reforma propuesta, un total de 8.400 viviendas nuevas podrían nacer, lo que dispararía el número de habitantes en la zona un 160%.
Por otro lado, si se flexibiliza el Pla Especial Urbanístic d’Allotjaments Turístics (Peuat) daría pie para albergar 18.750 camas.
En este caso, Güell ha afirmado que la apuesta de las habitaciones nuevas debería estar enfocada a los alquileres flexibles (flex living), una nueva forma de vivir con estancias flexibles, servicios como la limpieza y donde hacer comunidad con otros inquilinos.
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La combinación de oficinas con obra nueva, ha asegurado el director, convertirá al 22@ en un gran atractivo para grandes empresas.
“Hay mucho capital a la espera de poder entrar en el 22@”, ha afirmado.
El 22@, transversal
Desde CBRE han celebrado que el 22@ sea transversal. Si bien las empresas tecnológicas continúan siendo mayoría, con especial influencia de las dedicadas al gaming, otros sectores también tienen presencia.
Güell ha destacado el caso del despacho de abogados Cuatrecasas y el de la Diputación de Barcelona, que tiene un perfil público.