El mercado de la vivienda en alquiler ya está oficialmente topado en Barcelona este 2026 para todas sus modalidades: residencial, temporal y habitacional.
Los expertos consultados por Metrópoli coinciden: el remedio puede ser peor que la enfermedad, lo que se traducirá en reducción de la oferta de alquiler y más ventajas para las rentas altas.
El alcalde de la ciudad, Jaume Collboni, aseguró que aplicarían “desde el minuto cero” la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, aprobada en el Parlament antes de las vacaciones de Navidad para controlar precios del arrendamiento de temporada y de habitaciones en las zonas tensionadas, el segmento que faltaba por regular.
Collboni celebró la norma, que fue validada por el Consell de Garanties Estatutàries antes de su tramitación, y aseguró que esperaba que así se frene la fuga de los propietarios del alquiler de larga duración hacia el temporal para esquivar el control de precios.
Aumento del 76%
Según datos de las fianzas depositadas en el Institut Català del Sòl (Incasòl), en el segundo trimestre de 2023 había 1.197 contratos temporales, una cifra que se ha disparado hasta los 2.103 en el mismo periodo de 2025 y supone un aumento del 76%.
Al mismo tiempo, el alquiler residencial --el habitual o normal-- cayó de 10.300 a 7.400 contratos firmados, un descenso del 28%.
Falta de oferta
Llàtzer Puigpelat, el director de negocio de Vivara, una startup inmobiliaria basada en dar seguridad a propietarios e inquilinos, apunta que el problema del alquiler “no va de modalidades contractuales”.
“El problema radica en una falta de oferta estructural. No existe ninguna relación causa-efecto sobre topar el precio del alquiler de temporada y que los apartamentos vuelvan al residencial porque para eso hay que dar confianza y seguridad al propietario”, defiende.
Una pareja observa los anuncios de viviendas en venta en una inmobiliaria
“Un error”
El fundador y director de 080 Real Estate, Jordi Benito, insiste en que aplicar el mismo límite de renta en pisos de temporada y de alquiler de largo plazo es "un error", ya que son dos servicios diferentes.
“Un piso de temporada sufre mayor desgaste por tener más rotación, implica estar siempre amueblado y equipado y el arrendador tiene que estar más pendiente, por lo que es lícito que la renta sea más alta, además de que no se puede deducir fiscalmente”, explica.
El tope, apunta el experto, reducirá todavía más la poca oferta de pisos en alquiler y muchos inversores aprovecharán los actuales precios para vender sus pisos, sobre todo aquellos cuya hipoteca sea superior a la renta resultante de aplicar el índice, o los dejarán vacíos a la espera de que cambie la regulación, destacan los expertos.
Cartel de una vivienda en alquiler
Mercado negro
El catedrático de Derecho administrativo y presidente de la Asociación Española de Derecho Urbanístico (Aedur), Joan Manuel Trayter, avisa de que la normativa podría generar el efecto contrario de lo que busca y abrir un mercado negro alternativo.
“Ya había abusos y va a continuar habiéndolos. Es posible que algunos propietarios sigan exigiendo el mismo dinero, aunque en el contrato se cumpla con el índice de precios de referencia, y que cobren en negro la diferencia", afirma.
El jurista Joan Trayter en las jornadas del Barcelona Desperta
Beneficiar a los ricos
Con todo, la conclusión a la que llegan los expertos es la misma: los mayores perjudicados por el control de rentas serán los que más necesitan vivir del alquiler y los mayores beneficiados serán los de renta alta.
“Los pisos de temporada están mayormente ubicados en el Eixample o cerca de la playa, en Poblenou, lugares premium en Barcelona. Son apartamentos que solo pueden alquilar personas con alto poder adquisitivo que les vendrá bien que les rebajen los precios de 3.000 a 1.000 euros”, explica el economista y profesor de la UB, Gonzalo Bernardos.
En caso de que esos pisos pasen al mercado de la compraventa, también se pondrán a unos precios difícilmente accesibles para la clase media.
“Hace falta una mayor inversión pública en alquiler asequible y más colaboración público-privada”, añade Puigpelat.
Gonzalo Bernardos, economista y profesor de la UB, en las jornadas del BCN Desperta!
Expulsión de estudiantes
Bernardos, alerta además de que el tope al alquiler de temporada puede afectar al colectivo de estudiantes, que actualmente representa un 70% del arrendamiento de este tipo.
“Decidirán irse a otro sitio. En cuanto al resto de inquilinos, también se verán expulsados de sus viviendas. Va a haber desesperación”, afirma el economista.
Desde Vivara y 080 Real Estate aseguran que varios arrendadores ya les han contactado para pedir asesoramiento a la hora de redactar el contrato de alquiler, dado que se enfrentan a sanciones importantes si no aplican bien la normativa.
Recurso al Tribunal Constitucional
El PP anunció que recurrirá la extensión del control de precios del alquiler temporal y de habitaciones al Tribunal Constitucional porque asegura que el Parlament de Catalunya no tiene competencias en materia de arrendamientos.
Sin embargo, Trayter explica que el mero hecho de presentar el recurso de inconstitucionalidad no paralizará la ley. Dado que las sentencias del TC tardan entre dos y tres años en emitirse, la norma continuará en vigor todo 2026.
Tribunal Constitucional (TC) en una imagen de archivo
Todo ello en un contexto de boom inmobiliario. Tal y como apunta Bernardos en el Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2025, este año se espera un aumento de precios y de transacciones en el mercado de la venta de viviendas.