Zona común de un espacio de coliving en Barcelona
El negocio del 'coliving' se dispara un 900% en Barcelona bajo la sombra del fraude a la ley de vivienda
Las habitaciones gestionadas por empresas pasan de 175 a más de 1.700 en cinco años mientras algunos expertos denuncian que el sector esquiva los topes al alquiler inflando los precios con extras abusivos
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El mercado inmobiliario barcelonés asiste a una nueva fiebre de rentabilidad: el coliving. En apenas cinco años, el número de habitaciones gestionadas por empresas bajo este modelo se ha multiplicado por diez en la capital catalana, pasando de unas175 en 2020 a superar las 1.700 en la actualidad, según ha apuntado RAC1.
Esta explosión de este tipo de alquiler de viviendas, denuncian desde varias asoaciaciones y colectivos, trae consigo precios desorbitados y severas dudas sobre su legalidad.
Alquilar una de estas habitaciones en Barcelona cuesta hoy una media de 1.135 euros al mes durante el tercer trimestre de 2025, un aumento del 1,74% en comparación al mismo periodo del año anterior.
El modelo de negocio es altamente lucrativo para los inversores, cuya inyección de capital en este sector ha crecido un 172% en el último año.
Bloque de coliving en la calle Sant Agustí, 14, de la Vila de Gràcia
La estrategia es sencilla: empresas o fondos adquieren pisos grandes o edificios enteros y los fragmentan en seis, ocho o hasta diez habitaciones, reduciendo al mínimo las zonas comunes para maximizar el beneficio, operando en la práctica más como negocios hoteleros que como pisos compartidos tradicionales.
Esquivar los topes al alquiler
El rápido crecimiento del coliving ha encendido las alarmas de los expertos en vivienda, que advierten de una posible vulneración de la normativa urbanística y de la ley de contención de rentas.
Para sortear esta barrera, las empresas recurren a tácticas que rozan el fraude de ley.
La trampa para sortear la normativa reside en la propia redacción de los contratos. La estrategia de estas empresas consiste en fijar un alquiler base que cumple aparentemente con la legalidad —por ejemplo, de unos 300 euros—, al que posteriormente se le suman una serie de 'extras' obligatorios en forma de recargos abusivos por suministros, mantenimiento o supuestas actividades comunitarias que rara vez llegan a realizarse.
Imagen del interior de un 'coliving' en Barcelona
A esta ingeniería de precios se le añaden, además, penalizaciones desproporcionadas, dándose situaciones en las que se llegan a cobrar hasta 600 euros adicionales simplemente por el hecho de que la pareja del inquilino se quede a dormir.
De este modo, una habitación que sobre el papel respeta el tope legal acaba costando más de 1.000 euros al mes en la práctica.
El perfil de quienes acaban en estas habitaciones suele ser muy específico: el 60% son extranjeros (profesionales o estudiantes) que aterrizan en un mercado con pocas alternativas. A nivel nacional, el fenómeno suma ya 20.000 habitaciones, concentradas en un 75% entre Madrid y Barcelona.
Desahucios y multas
Las consecuencias de este polémico modelo ya han comenzado a traducirse en sanciones, como demuestra el reciente caso del fondo inversor New Amsterdam Developers (NAD) —el mismo que amenaza a los vecinos de la Casa de la Papallona—, multado por el Ayuntamiento de Barcelona con más de 20.000 euros.
Tras adquirir una finca en la Vila de Gràcia a finales de 2023, la empresa se negó a renovar los contratos de los vecinos y realizó obras sin licencia para dividir los pisos, logrando alquilar las habitaciones por hasta 940 euros y triplicando así sus beneficios.
Ante estas prácticas especulativas, el consistorio ha aplicado esta primera sanción por incumplimiento de la legalidad urbanística y ya trabaja con la Generalitat para ampliar el cuerpo de inspectores, con el objetivo de aplicar con mayor rigor la nueva regulación de los alquileres de temporada y frenar este tipo de prácticas.
