Imagen de archivo de daños por filtraciones de agua en una vivienda
Es oficial: los inquilinos pueden solicitar una reducción de la renta al propietario ante averías graves o daños
La responsabilidad puede recaer en el propietario, en otro vecino o en la comunidad, pero la ley obliga a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad durante todo el contrato
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Las goteras, filtraciones y humedades son una de las fuentes más habituales de conflicto en viviendas de alquiler. Cuando el propietario sostiene que el problema puede proceder de otro piso o de la comunidad, muchos inquilinos se encuentran con que nadie asume la reparación.
La ley establece que el arrendador debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad durante todo el contrato. El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga al propietario a realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble, salvo cuando el daño haya sido causado por el inquilino.
Según explica Arantxa Goenaga Llorca, abogada experta en derecho inmobiliario y socia de AF Legis, “si aparecen filtraciones o humedades que afectan a la habitabilidad, el propietario no puede limitarse a esperar a que se determine el origen del problema”.
“La obligación de conservación implica reparar la vivienda y después reclamar al responsable si el daño procede de otro piso o de la comunidad”, añade la misma.
Responsables según el origen de la filtración
Cuando aparecen goteras en una vivienda alquilada, el origen del daño determina quién debe asumir la reparación. Si el agua procede de otra vivienda, la responsabilidad corresponde al propietario de ese piso o a su seguro.
Sin embargo, si el origen está en elementos comunes del edificio, como cubierta, fachada o bajantes, la reparación corresponde a la comunidad de propietarios.
Si el problema deriva de instalaciones propias de la vivienda, como tuberías deterioradas, problemas de impermeabilización o defectos constructivos, la responsabilidad corresponde al arrendador. Goenaga señala que “cuando el problema se debe al estado del inmueble o al desgaste de sus instalaciones, la responsabilidad corresponde al propietario”.
Imagen de archivo de vivienda social en Sant Andreu Barcelona
Humedades y problemas estructurales
Las humedades también generan numerosos conflictos en viviendas de alquiler. En algunos casos los propietarios alegan que se deben a falta de ventilación por parte del inquilino.
La responsabilidad depende de la causa real del problema. Cuando las humedades se deben a defectos de aislamiento, impermeabilización o problemas estructurales, corresponde al propietario asumir la reparación.
Goenaga advierte que “no basta con atribuir las humedades a una supuesta falta de ventilación”. Explica que “si la vivienda presenta problemas estructurales o de aislamiento, el arrendador debe intervenir para solucionarlo”.
Qué puede hacer el inquilino
Si el propietario no actúa diligentemente ante una avería que afecta a la habitabilidad de la vivienda, el inquilino puede requerir formalmente la reparación y documentar los daños.
En situaciones graves también puede reclamar judicialmente la reparación, solicitar una reducción de la renta o incluso resolver el contrato si la vivienda deja de reunir condiciones adecuadas de habitabilidad.
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Goenaga concluye que “el propietario debe garantizar que la vivienda se mantiene en condiciones adecuadas durante todo el contrato y no puede desentenderse cuando existen problemas que afectan a su habitabilidad”.
Por ello, en el caso de que provenga de una instalación comunitaria o de otro copropietario, el propietario está obligado a efectuar todas las acciones que sean necesarias para conseguir solventar el problema, incluido demandarlos.
Si prueba que ha efectuado todo lo que estaba en su mano no se le puede derivar ninguna responsabilidad e incluso podrá reclamar al responsable la rebaja que haya tenido que hacer de la renta o cualquier cuantía que haya condonado al arrendatario por causa de dicho problema y que haya tenido que efectuar porque no ha existido una intervención rápida.
