El parc immobiliari a Catalunya i a Espanya és un dels més envellits d'Europa. Amb una antiguitat mitjana de 44 anys -a Barcelona, superior als 70-, gran part de l'estoc de habitatges presenta un important deteriorament que va més enllà dels estàndards actuals de funcionalitat i posa en risc la seguretat de qui les habita. Abordar aquest desafiament requereix una inversió de més de
376.000 milions d'euros, l'equivalent al 25% del PIB espanyol.

D'ells, més de 71.344 milions han de ser invertits només a Catalunya. La majoria dels habitatges de les principals capitals va ser construïda abans del Codi tècnic d'edificació (2006), del Reglament d'instal·lacions de baixa tensió (2002) i fins i tot de la majoria de les normatives municipals d'habitabilitat. Els riscos que presenten són grans: estructurals, elèctrics, d'incendis, sanitaris... A això s'uneix el deficient rendiment energètic de la majoria de les edificacions, el 80% de les mateixes amb etiquetes energètiques inferiors a la D.

Més de 620.000 habitatges a Catalunya necessiten ser rehabilitats per complir amb els objectius europeus d'eficiència energètica de cara al 2030. Si s'afegeixen aquells amb problemes de seguretat o habitabilitat, la xifra ascendeix a 1,3 milions. 

Abordar el problema requereix un enfocament holístic que involucri aspectes regulatoris i normatius, estructures sòlides d'incentius i finançament per canalitzar la inversió, així com socis operatius industrials que abordin l'execució. Una execució la governança de la qual és sumament complexa pel caràcter granular de les rehabilitacions.

En aquest context, el decret llei aprovat pel Govern de Catalunya -i pactat amb els comuns- que incrementa l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) per a grans tenidors planteja un gran risc. No tots els actors del sector operen sota les mateixes dinàmiques.

Hi ha empreses que aposten precisament per la construcció de valor mitjançant la rehabilitació. El decret, ara en procés de convalidació parlamentària, aplica sense matisos la pujada de l'ITP al 20%, la qual anirà espantant tot tipus de capital, incloent el dels agents rehabilitadors que estan regenerant el parc urbà català.

Aquesta regeneració no només redueix els riscos habitacionals abans citats i impulsa l'eficiència energètica, sinó que també permet millorar l'accés a habitatge de qualitat en un moment en què l'obra nova és escassa a les grans ciutats; el seu preu, inaccessible per a una bona part de la ciutadania; i les restriccions de finançament, altes.

La rehabilitació d'habitatges a Espanya va créixer un 51% a la primera meitat del 2024 respecte al mateix període del 2023, i un 149% en comparació amb el 2019. Tot i així, Espanya segueix a la cua d'Europa quant a ritme de renovació del parc immobiliari, amb una taxa del 0,08% anual, xifra que es situa 25 vegades per sota de la taxa de renovació de França i 18 vegades per sota de la d'Alemanya.

Un increment sense matisos de l'ITP a Catalunya generarà, per tot això, un efecte contrari al desitjat amb el decret llei. Catalunya necessita polítiques fiscals alineades amb els objectius de regeneració urbana. Si l'objectiu del Govern i els comuns és garantir l'accés a un habitatge digne i fomentar un parc immobiliari més eficient, llavors el camí no pot passar per desincentivar la rehabilitació. És moment d'impulsar la inversió en modernització i facilitar l'accés a habitatges de qualitat sense barreres fiscals que perjudiquin el procés.

L'aposta per la rehabilitació no és part del problema, sino part de la solució.

Xandra López Gurruchaga, és Head of Catalonia i Head of Advisory de Clikalia

*Aquest article ha estat traduït automàticament fent servir intel·ligència artificial