El parque inmobiliario en Catalunya y en España es uno de los más envejecidos de Europa. Con una antigüedad media de 44 años -en Barcelona, superior a los 70-, gran parte del stock de viviendas presenta un importante deterioro que va más allá de los estándares actuales de funcionalidad y llega a poner en riesgo la seguridad de quienes las habitan. Abordar este desafío requiere una inversión de más de
376.000 millones de euros, el equivalente al 25% del PIB español.

De ellos, más de 71.344 millones deben ser invertidos solo en Catalunya. La mayoría de las viviendas de las principales capitales fue construida antes del Código técnico de edificación (2006), del Reglamento de instalaciones de baja tensión (2002) e incluso de la mayoría de las normativas municipales de habitabilidad. Los riesgos que presentan son grandes: estructurales, eléctricos, de incendios, sanitarios… A ello se une el deficiente rendimiento energético de la mayoría de las edificaciones, el 80% de las mismas con etiquetas energéticas inferiores a la D.

Más de 620.000 viviendas en Catalunya necesitan ser rehabilitadas para cumplir con los objetivos europeos de eficiencia energética de cara a 2030. Si se suman aquellas con problemas de seguridad o habitabilidad, la cifra asciende a 1,3 millones. 

Abordar el problema requiere un enfoque holístico que involucre aspectos regulatorios y normativos, estructuras sólidas de incentivos y financiación para canalizar la inversión, así como socios operativos industriales que aborden la ejecución. Una ejecución cuya gobernanza es sumamente compleja por el carácter granular de las rehabilitaciones.

En este contexto, el decreto ley aprobado por el Govern de Catalunya -y pactado con los comunes- que incrementa el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para grandes tenedores plantea un gran riesgo. No todos los actores del sector operan bajo las mismas dinámicas.

Hay empresas que apuestan precisamente por la construcción de valor mediante la rehabilitación. El decreto, ahora en proceso de convalidación parlamentaria, aplica sin matices la subida del ITP al 20%, lo que va a ahuyentar a todo tipo de capital, incluyendo el de los agentes rehabilitadores que están regenerando el parque urbano catalán.

Esta regeneración no solo reduce los riesgos habitacionales antes citados e impulsa la eficiencia energética, sino que también permite mejorar el acceso a vivienda de calidad en un momento en el que la obra nueva es escasa en las grandes ciudades; su precio, inaccesible para una buena parte de la ciudadanía; y las restricciones de financiación, altas.

La rehabilitación de viviendas en España creció un 51% en la primera mitad de 2024 respecto al mismo periodo de 2023, y un 149% en comparación con 2019. Aun así, España sigue a la cola de Europa en cuanto a ritmo de renovación del parque inmobiliario, con una tasa del 0,08% anual, cifra que se sitúa 25 veces por debajo de la tasa de renovación de Francia y 18 veces por debajo de la de Alemania.

Un incremento sin matices del ITP en Catalunya generará, por todo ello, un efecto contrario al deseado con el decreto ley. Catalunya necesita políticas fiscales alineadas con los objetivos de regeneración urbana. Si el objetivo del Govern y los comunes es garantizar el acceso a una vivienda digna y fomentar un parque inmobiliario más eficiente, entonces el camino no puede pasar por desincentivar la rehabilitación. Es momento de impulsar la inversión en modernización y facilitar el acceso a viviendas de calidad sin barreras fiscales que perjudiquen el proceso.

La apuesta por la rehabilitación no es parte del problema, sino parte de la solución.

Xandra López Gurruchaga, es Head of Catalonia and Head of Advisory de Clikalia