Un estudio recién reformado de 36 metros cuadrados sale a la venta en la Vila de Gràcia de Barcelona.
Cuesta 155.000 euros --un precio "atractivo" en pleno centro de la capital catalana-- y está a pie de calle en una finca del año 1970. En el anuncio se ven imágenes del piso, con una habitación, un baño, una cocina y un salón. No obstante, en la descripción aparece otro elemento en mayúsculas: Sin cédula de habitabilidad.
Pero este anuncio no es un caso aislado: es un fenómeno creciente en la capital catalana y en otras ciudades españolas. Fuentes del sector inmobiliario familiarizadas con estas prácticas confirman a Metrópoli que aunque no sean casos habituales, algunos dueños optan por hacer obras y vender el espacio a un comprador para que lo aproveche.
En muchos casos, son reformas que se hacen siguiendo criterios estéticos de vivienda, pero sin que pueda garantizarse la legalidad del uso residencial.
“En Barcelona hay mucha persiana bajada. Algunos son comercios con 40 o 60 años de antigüedad que se han quedado sin relevo generacional porque los hijos no quieren continuar el negocio, y no tienen más remedio que cerrar”, explican los mismos testimonios.
Está permitido
Los anuncios de bajos sin cédula de habitabilidad han llegado a generar polémica en redes sociales.
Algunos usuarios, confusos, se han preguntado quién podría querer comprar una vivienda inhabitable y si se trata de una estafa, ya que alquilar una vivienda sin cédula de habitabilidad podría conllevar multas de más de 90.000 euros en ciertos casos.
La plaza de la Vila de Gràcia / AYUNTAMIENTO DE BARCELONA
Aun así, anunciar los pisos sin este requisito está permitido por la ley, siempre que esté debidamente indicado. A partir de ahí, es el futuro propietario el que deberá decidir qué uso destina al espacio.
Pocas posibilidades de obtener la cédula
Las fuentes consultadas por este digital, conocedoras de esta modalidad de compraventa, han indicado que algunos locales se reforman a vivienda pese a que es “imposible” que se les dé la cédula de habitabilidad.
“Hay propiedades, construidas en fincas de hace mucho tiempo, que por normativa lo tienen muy difícil”, añaden. Sobre todo, por la falta de iluminación natural, ventilación cruzada, salidas de humos o alturas mínimas exigidas.
Llàtzer Puigpelat, el director de negocio en Vivara, una startup de alquiler garantizado, afirma que varios estudios cifran en 55.000 los locales vacíos en las principales ciudades españolas.
Un local vacío en Barcelona en una imagen de archivo
De estas, tan solo un 4%, unos 2.200 en todo el Estado, podrían obtener la cédula de habitabilidad si se reforman. Prácticamente, una excepción.
“Es difícil convertir los usos porque confluyen muchos aspectos: se debe cumplir el código técnico de la edificación, normativa urbanística como los usos y densidades que permite la finca en particular y cumplir con el Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad”, detalla Puigpelat.
Flexibilizar la normativa
Pese a las exigencias para conseguir la cédula, los expertos coinciden en que las administraciones deberían flexibilizar la normativa para que los locales no queden abandonados, ya que generaría más oferta.
“Podría ser una manera de incrementar el parque de vivienda, pero insisto en que requiere una gestión profesionalizada de gente que conozca la normativa y que sea capaz de adecuar este espacio. No puede ser simplemente poner dos camas”, precisa el directivo de Vivara.
Comercios cerrados en Barcelona en una imagen de archivo
La propuesta de Puigpelat es una forma de colaboración público-privada. Las administraciones adaptarían la norma con ciertos criterios de habitabilidad a cambio de limitar las rentas o incluso el tipo de residentes del lugar, fijados a jóvenes con dificultades de acceso a la vivienda o a gente mayor con problemas de movilidad.
“Siempre que haya voluntad, se pueden llegar a acuerdos así, aunque sea complejo”, reconoce.
Presión inmobiliaria
Barcelona es una de las ciudades que más sufre la crisis de vivienda. El último informe de Idealista, consolida la ciudad como la más cara del país y los precios continúan al alza.
El Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2025 de la inmobiliaria Forcadell señala que la falta de oferta, derivada de la escasez de suelo disponible, es la principal causa del desajuste en el parque inmobiliario, especialmente en el segmento del alquiler.
Cartel de una vivienda en alquiler
Durante la presentación del estudio, el CEO de Forcadell, Iván Vaqué, criticó la “mala gestión urbanística” por parte de los poderes públicos y destacó la necesidad de liberar suelo para equilibrar el mercado.
En este sentido, Vaqué también propuso fomentar los cambios de uso y “mirar hacia arriba”, para incrementar la altura de los edificios y superar los límites actuales de densificación establecidos por los planeamientos urbanísticos, como una forma de aliviar la presión inmobiliaria y generar más oferta de vivienda.