Construir vivienda social, ¿es rentable? Una de las grandes críticas del sector inmobiliario es que se necesitan incentivos para que el capital privado invierta en promociones de protección oficial. Entre la inflación de los costes y los retrasos en la concesión de licencias, la operación acaba, en muchos casos, en números rojos.
Sin embargo, una minoría de compañías ha hecho de este segmento su negocio principal.
Es el caso de Metropolitan House que, de la mano de su presidente y fundador, Rafael Angulo, acumula más de 40 años de experiencia en el área metropolitana de Barcelona en la construcción de VPO.
La compañía se plantea ahora continuar su crecimiento bajo el plan 50.000 de la Generalitat de Catalunya, con el que el Govern pretende impulsar miles de viviendas de alquiler social para paliar la emergencia habitacional.
Grandes promociones
En una entrevista a Metrópoli, Angulo reconoce que la rentabilidad de la vivienda protegida es limitada.
“Si quieres tener un retorno del 20% o el 30%, no da. Nosotros tenemos una línea aproximada de un 12% de gestión”, asegura. Un margen que les permite aguantar los cuatro años desde que se empieza a tramitar la licencia hasta que se entrega la promoción y se obtiene la garantía del año de posventa.
Rafael Angulo, presidente de Metropolitan House, en una entrevista con Metrópoli Abierta
Para ello, explica Angulo, es necesario que las promociones sean grandes y que la compañía tenga varias en cartera, como hace Metropolitan House.
“A nosotros el 30% de reserva de VPO en Barcelona, por ejemplo, no nos afecta porque no podemos actuar en pequeñas promociones. No puedo hacer 20 pisos, así todas las gestiones se me van”, argumenta el presidente.
Eso sí, una ventaja con la que cuenta el área metropolitana es que al ser una zona tensionada, el precio por metro cuadrado en las VPO es de los más altos del país.
Pocos incentivos
Pese a la labor social de empresas como Metropolitan House para ampliar el parque de vivienda protegida, Angulo afirma que reciben pocos incentivos por parte de las administraciones públicas.
Ayuntamientos como Cornellà o Sant Joan Despí rebajan el precio de la licencia a la mitad, otros como Barcelona les eximen de realizar el pago.
Aun así, las promociones dedicadas a vivienda social no obtienen más ventajas fiscales que las libres.
Una promoción de viviendas en Esplugues
“No tenemos más incentivos, pero sí facilidades”, admite el presidente, que explica que algunos gobiernos locales del área metropolitana son “modélicos” a la hora de colaborar y “se preocupan” por impulsar la cooperación público-privada.
Un lavado de imagen en las VPO
Precisamente, de esta colaboración ha nacido una nueva definición de ciudad: los nuevos barrios del área metropolitana agrupan tanto viviendas de protección oficial como libres y, en ocasiones, de lujo.
Es el caso del Área Residencial Estratégica (ARE) Montesa de Esplugues, donde se proyectan más de 2.000 pisos, la mitad de ellos sociales.
Precisamente, Metropolitan House cerró con el Institut Català del Sòl (Incasòl) este diciembre la adjudicación de más de 300 pisos sociales en este futuro barrio, que incluirá zonas verdes y el nuevo hospital Vithas en el terreno de la antigua fábrica de motos.
Otros municipios del área metropolitana también aplican el mismo modelo.
“Esta es la grandeza que se empezó en Barcelona y que ya se ha transmitido al resto de España. Todos los planes urbanísticos nuevos incluyen un 50% para VPO”, explica Angulo.
De esta manera, los pisos más humildes ya no estarán segregados en calles, ‘guetos’ o incluso ciudades enteras, como ocurre con Badia del Vallès, sino que “todo estará mezclado”.
En este sentido, Angulo defiende que el concepto que se tenía antes de las VPO -las “casas baratas”- se ha desterrado.
Render de la promoción de Metropolitan House en el ARE Montesa para levantar 324 pisos sociales
“La construcción es muy similar, el terreno es lo único que cambia. Si uno pasea por las calles, no distinguiría hoy en día una construcción de vivienda protegida de una libre”, asegura el experto.
En el caso de Metropolitan House, además, siempre se aseguran que las viviendas tengan la máxima calidad en eficiencia energética.
Alquiler social
Con la promoción de Esplugues, Metropolitan House explorará por primera vez el segmento del alquiler social.
“Tenemos que adaptar las viviendas para que los jóvenes puedan eventualmente comprar. Una fórmula como se ha hecho en Montesa, como la cesión del derecho de superficie a 75 años, permite una entrada menos costosa para quienes no se pueden permitir adquirir una vivienda, aunque sea de protección oficial”, afirma Angulo.
Metropolitan House, que tiene presencia desde Castelldefels al Masnou, se encuentra en proceso de estudiar su participación en los concursos del Incasòl para levantar promociones de alquiler social en el marco del plan 50.000.
Rafael Angulo, presidente de Metropolitan House, en una entrevista con Metrópoli Abierta
Además, la compañía barcelonesa ha impulsado el Multipartners to Rent, una iniciativa basada en la economía circular para impulsar la inversión en el alquiler social.
A través de cooperativas de pequeños inversores que compran pisos, Metropolitan House diseña el edificio que levantará con la financiación aportada y posteriormente se encarga también de la gestión de los arrendamientos.
Con esta fórmula “innovadora”, la firma de Angulo ha construido el primer inmueble de 72 pisos en Finestrelles con el objetivo de convertirse “en un fondo dedicado al alquiler en cooperativa de inversores”.