Los pequeños propietarios con una sola vivienda en el mercado del alquiler arrendan a un precio más barato que los que disponen de dos o más. Son las conclusiones de un informe elaborado por el profesor Jorge Galindo del Centro de Políticas Económicas de Esade (EsadeEcPol) a partir de los microdatos del Panel de Hogares IEF/AET entre 2019 y 2023.
El estudio observa que la diferencia del precio en viviendas de multiarrendadores respecto a las de los monoarrendadores en la misma sección censal pasa del 0,8% en 2019 al 3,5% en 2023.
Además, la cartera de viviendas de los propietarios con dos hogares creció en los cuatro años analizados un 1,3%, mientras que la de los que tienen cinco o más pisos creció un 4,5%.
Galindo también ha realizado un seguimiento de los precios en una misma vivienda a lo largo del tiempo y ha precisado que en el caso de los multiarrendadores, el valor creció de 2019 a 2023 entre un 3,1% y un 4,0% más que el de las de monoarrendadores.
Más caro en carteras de varias ciudades
La prima es mayor cuando la cartera se reparte entre varios municipios (2,8%) que cuando se concentra en uno (1,5%), y es negativa (−3,8%) cuando todas las viviendas están en la misma sección censal, lo contrario de lo que cabría esperar si respondiera al poder de mercado local, apunta el informe.
Viviendas en el Poble-sec
La diferencia se aprecia en la renovación del contrato: al renovar, el precio sube de media un 5,2% en las viviendas de multiarrendadores y un 3,8% en las de monoarrendadores; la distancia solo es significativa a partir de cuatro viviendas, y antes de la renovación los precios de ambos grupos evolucionan en paralelo.
Según Galindo, el patrón responde a una gestión más "sistemática" de los precios en las carteras más amplias que a "la capacidad de influir sobre el precio de un barrio".
Recomendaciones a las administraciones
En base al análisis, Galindo ha asegurado que el tamaño de la cartera es un criterio "más informativo" a la hora de legislar, ya que ha observado que la diferencia crece con el número de viviendas y es mayor donde la cartera está dispersa.
En cambio, el profesor ha recomendado que se actúe al momento de renovar el contrato. Concretamente, ha propuesto extender a las renovaciones el criterio que ya vincula la reducción del IRPF a la moderación de la renta
Un hombre observa precios de vivienda de compra y alquiler en una inmobiliaria / EFE
También ha sugerido reducir el riesgo que perciben los arrendadores con una garantía de cobro de activación automática.
"En cualquier caso, el margen de estas medidas es limitado: sin la prima, el alquiler habría subido algo menos, pero lejos de volver a los niveles de 2019. Por eso parece razonable valorarlas por su capacidad de contener las subidas sin reducir el incentivo a ofrecer vivienda en alquiler", ha concluido.