En julio del 2014 el precio del m2 de alquiler se situaba en 11,1 euros el metro cuadrado. En julio de 2023, casi diez años después, en 22,2 euros el metro cuadrado. ¿Qué puede explicar que se haya doblado el precio del alquiler en Barcelona en una década? Comencemos…

La teoría básica de la fijación de precio pasa por encontrar ese punto de equilibrio donde la oferta se encuentra con la demanda. Por la parte de la demanda, Barcelona ha experimentado un cambio radical en la última década.

Desde el punto de vista censal, Barcelona ha mantenido una población estable desde el 2014 en alrededor de 1,6 millones de personas censadas en el municipio No obstante, se han producido una serie de episodios que explican esa presión sobre el mercado del alquiler. En primer lugar, el desarrollo de programas de intercambio y la excelencia de las universidades de la ciudad atraen cada año más de  35.000 estudiantes internacionales y 25.000 de otras provincias. Por otro lado, el segmento tech ha pasado de inexistente en 2014 en la ciudad a convertirse en uno de los motores clave de la economía atrayendo sucursales de empresas tecnológicas de todo el mundo y fomentando la creación de proyectos y startups relacionadas en ese ámbito. Esto es un gran polo de atracción para talento internacional que tiene que vivir en Barcelona. De este público no se tienen datos ya que ni se censan (como los estudiantes) ni hay registros de intercambios como en los programas académicos. Los datos aproximados cifran en más de 10.000 el número de trabajadores altamente cualificados que llegan a Barcelona cada año. Por otro lado, tras la crisis del 2008 y con los primeros síntomas de recuperación económica, Barcelona ha atraído a muchos trabajadores para el sector de turismo, servicios y hostelería. En definitiva, tenemos una demanda local estable a la que se le ha añadido un complemento inherente al desarrollo académico, tecnológico y económico de la ciudad.

Por el lado de la oferta, es de vox populi que Barcelona está limitada por mar y montaña y que eso impide el crecimiento de la ciudad. El actual parque de viviendas destinadas al alquiler es de unas 315.000 viviendas.  De las cuales, 300.000 al alquiler residencial, 10.000 al turístico y 5.000 al de temporada. Si bien es verdad que el parque destinado al alquiler se ha incrementado en 116% desde el año 2009, la poca rotación de los contratos (inquilinos saben que hay un problema y por tanto extienden contratos) y la dificultad del acceso a crédito para compra de vivienda, explican que haya muy poco stock de vivienda disponible a alquilar.  Por lo tanto, aquí encontramos el gran problema. La oferta de alquiler disponible no ha aumentado en el mismo ritmo que el incremento de la demanda de alquiler (ya sea local o exterior).

Los intentos de prohibición o de regulación de precios ha conllevado una reducción del parque disponible de vivienda para alquiler de aproximadamente un 15% desde el 2023.  Tampoco debemos prohibir a la gente venir a la ciudad, sería tirarse un tiro en el pie, ni tampoco prohibir actividades que permitan canalizar esa demanda extranjera (pisos turísticos y de temporada). Estos últimos representan menos del 3% de la oferta total de viviendas de alquiler en Barcelona, ¿de verdad son tan malos?

Por lo tanto, solo nos queda crear más oferta. Un nuevo Pla Cerdà 2.0. Esto implica construir nueva vivienda para alquiler en zonas con suelo disponible (ya sea terciario o residencial) como por ejemplo Zona Franca o Poblenou incentivando programas público-privados y abandonando prácticas limitadoras como el 30% de VPO.

Pero esto llevará tiempo, miremos qué podemos hacer “rápidamente”. Fomento y reconversión. Se estima que existen 70.000 pisos en Barcelona vacíos. Debemos encontrar políticas para fomentar y dar seguridad a los propietarios de esas viviendas para ponerlas en el mercado de alquiler ya que  estamos hablando de incrementar un 23% el parque existente. Por otro lado, la reconversión de usos.  Las estimaciones cifran que hay alrededor de 16.000 bajos comerciales cerrados y un uso de oficinas en ciertas zonas de la ciudad cerca del 20%.  Una medida interesante podría ser crear un ente público-privado para garantizar un cambio de uso adecuado a alquiler asequible o social. Estas son medidas que implican un grado de coordinación y creatividad alto entre los agentes público-privados, y por ende de una altura de miras responsable.

Lo que queda claro es que castigando a la oferta en vez de motivar genera gentrificación y expulsión de los demandantes menos acomodados para optar a un piso de alquiler. Es hora de ponerse manos a la obra para una regeneración urbanística en toda regla.