Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana

Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana EFE

Vivir en Barcelona

Ha entrado en vigor: los propietarios que vendan la vivienda deberán indemnizar a los inquilinos que residan en ella

Vender una vivienda con inquilino no permite terminar el contrato de alquiler de forma automática, según recoge la ley

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Cuando vives de alquiler, te puedes enfrentar a diversos problemas, pero si estás dentro del contrato de alquiler, estás protegido por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por ello, si tu arrendador decide vender la vivienda que tienes alquilada, debes saber que no tienes que marcharte.

Vender una vivienda con inquilino no permite terminar el contrato de alquiler de forma automática. La Ley de Arrendamientos Urbanos protege al arrendatario y obliga al comprador a colocarse en la posición del anterior propietario durante los plazos mínimos que marca la normativa.

Montaje tomate y Ferrán Adrià / MA

Así lo recoge el artículo 14 de dicha ley: “El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”.

Solo en determinados contratos de larga duración puede aparecer una indemnización a cargo del vendedor. “Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria".

Guiso de calamares

"En este caso, el adquirente solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir".

Además, el propietario debe revisar el contrato de alquiler antes de vender la propiedad, ya que en ocasiones en dicho contrato se estipula el derecho de adquisición preferente por parte del inquilino.

Trabajador

Por ello, el propietario no puede echarte o romper contrato por venta de la vivienda, sin haberte consultado previamente. Es decir, el Artículo 25 de la ley 29/1994 establece que, en caso de venta de la vivienda alquilada, el inquilino posee un "derecho de adquisición preferente sobre la misma".

Para ejercer el derecho de tanteo, el arrendatario dispone de un "plazo de treinta días naturales" contados a partir del día siguiente a la notificación fehaciente de la decisión de vender y las condiciones esenciales de la transmisión.

La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez

Es importante destacar que los efectos de dicha notificación "caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma" si la venta no se concreta.

Si el propietario no realiza la notificación o si el precio efectivo de la compraventa resulta inferior al comunicado originalmente, el arrendatario puede ejercer el "derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil".

Arroz con pollo y Samantha Vallejo / Monatje MA

Existen excepciones

Existen excepciones donde no se aplican estos derechos, como cuando la vivienda "se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales" que formen parte de un mismo inmueble propiedad del arrendador.

Además, las fuentes señalan que las partes tienen la facultad de "pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente" en el contrato. En el supuesto de que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador queda obligado únicamente a comunicar su "intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días" antes de la firma del contrato de compraventa.

Madre teletrabajando

Indemnización

Por tanto, si tu inquilino no tiene derecho preferente de adquisición y quieres vender libremente el inmueble, tienes que tener en cuenta la duración del contrato de arrendamiento. No obstante, tienes una posible solución, que es ofrecer una indemnización a tu inquilino más la devolución de la fianza a cambio de rescindir contrato.

Lo cierto es que no hay una ley que regule la cuantía de dicha indemnización; por ello es recomendable que se estipule en el contrato la cuantía, ya que así quedará cubierto el arrendador en esta situación.