Xavier Vilajoana, presidente de APCE
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Siete años después del 30%, Barcelona necesita revisar cómo generar más vivienda asequible
La reciente sentencia del TSJC que anula la reserva en Gràcia abre una oportunidad para evaluar los instrumentos públicos: sin viabilidad técnica, económica y jurídica no hay nuevas viviendas, ni libres ni protegidas
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En 2018, Barcelona decidió obligar a que el 30% de las viviendas resultantes de nuevas promociones o de actuaciones de rehabilitación fueran viviendas asequibles de protección oficial. La medida fue recibida como una iniciativa innovadora para facilitar la accesibilidad a la vivienda y responder a la que hoy en día es la principal preocupación social. Siete años después, la reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC), que anula la modificación urbanística aprobada para aplicar esta reserva en los barrios de Gràcia, ofrece una oportunidad para evaluar si los instrumentos utilizados han conseguido realmente el objetivo que perseguían.
Existe un consenso absoluto en que Barcelona necesita más vivienda protegida y en que garantizar este derecho se ha convertido en el mayor reto social de la ciudad. Administraciones, entidades sociales, profesionales del urbanismo y sector inmobiliario como la Asociación de Promotores de Catalunya (APCE) comparten un mismo diagnóstico: la oferta residencial es claramente insuficiente para atender la demanda existente. Precisamente por ese amplio consenso, cabe preguntarse no tanto qué objetivo se persigue, sino qué políticas permiten alcanzarlo con mayor eficacia.
“Barcelona lleva demasiado tiempo construyendo muchas menos viviendas de las que necesita. Esa insuficiencia acaba condicionando todo el mercado residencial, dificulta el acceso a la compra, tensiona el mercado del alquiler, limita la movilidad residencial y, naturalmente, reduce también las posibilidades de ampliar el parque de vivienda protegida”, explica Xavier Vilajoana, presidente de APCE. “Sin una oferta suficiente, cualquier política destinada a facilitar el acceso a la vivienda encuentra un límite difícil de superar”, añade.
Del planteamiento inicial a la realidad de las cifras
La norma partía de un planteamiento sencillo: ampliar progresivamente el parque público a coste cero para el municipio, apoyándose en la iniciativa privada de obra nueva y rehabilitación. Al igual que con la regulación del alquiler, se asumió que la medida tendría un alto impacto social sin repercusión en el presupuesto.
No obstante, la validez de una regulación no se puede medir por la bondad de sus intenciones, sino por la efectividad de sus resultados. Las previsiones oficiales estimaban incorporar cerca de 300 viviendas asequibles al año en la capital catalana. Transcurridos siete años, el balance global arroja solo unas 150 viviendas de protección proyectadas y apenas 22 totalmente terminadas. Una brecha entre expectativa y realidad que pone en duda el diseño actual de la medida y reclama modificarla para que sea realmente efectiva.
Sin viabilidad, el planeamiento fracasa
Es en este contexto donde la sentencia del TSJC adquiere un significado que trasciende el caso concreto de Gràcia. “Con frecuencia las resoluciones judiciales se presentan como una victoria para unos o una derrota para otros. Debemos superar esta lectura reduccionista, ya que lo verdaderamente relevante es que el planeamiento urbanístico debe apoyarse sobre actuaciones que puedan llegar a ejecutarse. La viabilidad jurídica, técnica y económica no es un requisito secundario del urbanismo, sino que es condición sine qua non que permite transformar las previsiones del planeamiento en viviendas reales”, puntualiza Xavier Vilajoana.
La sentencia pone de manifiesto precisamente esa exigencia al considerar insuficiente la justificación de la viabilidad de determinadas actuaciones previstas. Más allá del debate estrictamente jurídico, para Vilajoana el mensaje resulta especialmente significativo para las políticas de vivienda: “cuando una actuación deja de ser viable, simplemente deja de construirse. Y cuando una promoción no llega a ejecutarse, desaparecen todas las viviendas planificadas, las de precio libre y las de precio asequible”. Según Vilajoana, esta relación de causa y efecto, aparentemente evidente, ha quedado con frecuencia relegada durante el debate público, pese a constituir uno de los elementos esenciales para comprender cómo se mejora la accesibilidad a la vivienda.
“Conviene recordar que la vivienda protegida no surge únicamente porque una norma reserve un determinado porcentaje. Antes debe existir suelo disponible, un proyecto urbanístico, financiación, licencias y unas condiciones que permitan desarrollar la actuación. Solo cuando todo ese proceso culmina aparecen las viviendas protegidas previstas. Por ese motivo, cualquier política que aspire a incrementar el parque asequible necesita preservar también las condiciones que hacen posible la producción de nuevas viviendas. La vivienda protegida no es una realidad independiente del resto de la actividad residencial; forma parte del mismo proceso de creación de ciudad”, asegura el presidente de los promotores catalanes.
Urge revisar el modelo para crear más vivienda
Para la APCE, la discusión no debería centrarse exclusivamente en determinar qué porcentaje de vivienda protegida debe incorporarse a cada actuación, sino en analizar qué políticas consiguen que Barcelona construya más viviendas. Porque solo una ciudad capaz de aumentar de forma sostenida su producción residencial podrá ampliar también, de manera significativa, su parque de vivienda protegida. Ambas realidades no compiten entre sí; dependen una de la otra.
La oportunidad que ofrece ahora la sentencia del TSJC consiste, precisamente, en desplazar el debate hacia esa cuestión de fondo. Barcelona necesita incorporar miles de nuevas viviendas durante la próxima década y para conseguirlo será imprescindible combinar disponibilidad de suelo, mayor agilidad administrativa, seguridad jurídica y un marco regulatorio que permita que los proyectos lleguen efectivamente a ejecutarse. No se trata tanto de una elección de modelo, sino de crear las condiciones que permitan producir más vivienda y, con ello, generar también más vivienda asequible.
Según Xavier Vilajoana, “todas las políticas públicas deberían someterse al mismo criterio de evaluación. No basta con que respondan a un objetivo compartido o transmitan un mensaje socialmente atractivo. Deben ser capaces de producir resultados medibles. En materia de vivienda, el éxito de una política no debería valorarse por el número de obligaciones que incorpora una norma, sino por el número de hogares que consigue poner a disposición de la ciudadanía”.
Siete años después de la aprobación del 30%, Barcelona debe revisar aquellas medidas que no han funcionado. La mejor política de vivienda no es la que aprueba más obligaciones, sino la que consigue que, con el paso de los años, existan más viviendas. Y esa sigue siendo, y debería ser en el futuro, la principal prioridad de la ciudad.
