Un estudi detecta una nova bombolla immobiliària a Barcelona: “Hi ha una creixent presència d'especuladors”

Barcelona és coneguda com la “zona zero” de la crisi de habitatge a Europa. Així la va qualificar el New York Times en un article aquest abril, en el qual afirmava que la capital catalana era la ciutat que millor evidenciava l'escassetat d'oferta immobiliària i la alta demanda al continent.

Això ha repercutit en els preus tant del mercat de lloguer com el de la compravenda d'habitatges, originant una burbuja immobiliària després de la pandèmia de la qual encara la ciutat no ha sortit.

Són les conclusions de l'estudi El Clàssic de la Vivienda: Bombolles en els mercats immobiliaris de Madrid i Barcelona, realitzat per Marta Gómez, catedràtica d'economia de la Universitat de Barcelona; Simón Sosvilla, catedràtic d'economia de la Universitat Complutense de Madrid, i Adrián Fernández, professor de la University College Dublin.

Dinàmiques especulatives

L'informe, elaborat a partir de dades de Idealista des de maig de 2007 fins a desembre de 2024, posa en evidència que l'augment de preus i els majors tipus d'interès comporten una “creixent presència d'inversors especulatius”.

Aquests, moguts per l'"eufòria del mercat", compren propietats no per a ús personal, "sinó amb l'objectiu d'obtenir beneficis mitjançant la seva reventa futura o ingressos per lloguer”.

Aquestes dinàmiques especulatives reforcen el “risc de sobrecalentament del mercat”, ja que els inversors es mouen per l'excés de confiança i la “por a quedar-se fora (fear of missing out) en lloc de basar-se en una anàlisi racional”.

Tres bombolles immobiliàries

Segons l'estudi, en el mercat del lloguer s'han produït tres bombolles des de la gran crisi financera global de l'any 2008 i altres dues en la compravenda d'habitatges a la capital catalana.

Quant al mercat del lloguer, s'han registrat bombolles entre juliol de 2015 i febrer de 2016, juny de 2016 i desembre de 2017 i, l'actual, que va començar a l'agost de 2023.

Les bombolles detectades en la compravenda de pisos es van produir entre juliol de 2015 i octubre de 2018 i la segona va començar a març de 2024 fins a l'actualitat.

Augment de preus

L'augment de preus és consequència de la forta demanda d'habitatge -alimentada pels fluxos migratoris, un mercat laboral sòlid i una elevada demanda estrangera-, alhora que l'oferta nova és insuficient, afirmen els investigadors.

Les dades demostren que tant els preus de lloguer com els de venda són, de mitjana, més alts a Barcelona que a Madrid, l'altre ciutat amb la qual es compara. No obstant això, en analitzar per districs, els preus a Madrid són més alts als districtes més rics i mes barats que a Barcelona als districtes més humils.

Concretament, districtes com Vicálvaro, Latina, Carabanchel, Usera, Puente de Vallecas es troben preus inferiors als de Nou Barris, tant en lloguer com en venta.

Els hotels ajuden a estabilitzar les bombolles

L'informe conclou que “nivells més alts de pernoctacions en hotels s'associen amb una menor probabilitat de formació de bombolles”.

Al contrari, quan la capacitat hotelera no absorbeix els turistes, aquests es traslladen al sector residencial privat, habitualment, en lloguers de curta durada. A més d'exercir pressió sobre la zona turística, els inversors poden desviar recursos del sector hoteler cap al residencial per rendibilitat.

En aquest sentit, convé recordar el Pla especial urbanístic d'allotjaments turístics (PEUAT) implantat a Barcelona, que restringeix l'oferta hotelera a la ciutat, acompanyat de la mesura anunciada per l'alcalde Jaume Collboni d'eliminar les 10.000 llicències de pisos turístics a la capital catalana el 2028.

“Restringir el turisme hotelero podria augmentar el risc de bombolles. En canvi, polítiques que fomentin la dispersió de la població o que impulsen la construcció poden mitigar aquest risc”, afirmen els investigadors.

Polítiques dirigides al lloguer

Els investigadors han trobat que la bombolla immobiliària a Barcelona prové pel fet que els nous residents prioritzen llogar abans que comprar.

“El lloguer és el motor principal de l'augment de preus. Quan el lloguer es torna massa car, els inquilins es plantegen comprar, augmentant la demanda en aquest mercat”, conclouen.

Davant aquesta troballa, els acadèmics defensen que les polítiques de vivenda han de centrar-se principalment en el mercat del lloguer.

*Aquest article ha estat traduït automàticament usant intel·ligència artificial