Bloques en Barcelona en una imagen de archivo
Un estudio detecta una nueva burbuja inmobiliaria en Barcelona: “Hay una creciente presencia de especuladores”
Los investigadores concluyen que el mercado del alquiler es el motor del alza de precios en la capital catalana y se debe invertir en políticas públicas de vivienda para revertirla
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Barcelona es conocida como la “zona cero” de la crisis de vivienda en Europa. Así la calificó el New York Times en un artículo este abril, en el que afirmaba que la capital catalana era la ciudad que mejor evidenciaba la escasez de oferta inmobiliaria y la alta demanda en el continente.
Ello ha repercutido en los precios tanto del mercado del alquiler como el de la compraventa de viviendas, originando una burbuja inmobiliaria tras la pandemia de la que todavía la ciudad no ha salido.
Son las conclusiones del estudio El Clásico de la Vivienda: Burbujas en los mercados inmobiliarios de Madrid y Barcelona, realizado por Marta Gómez, catedrática de economía de la Universidad de Barcelona; Simón Sosvilla, catedrático de economía de la Universidad Complutense de Madrid, y Adrián Fernández, profesor del University College Dublin.
Dinámicas especulativas
El informe, elaborado a partir de datos de Idealista desde mayo de 2007 hasta diciembre de 2024, pone en evidencia que el alza de precios y los mayores tipos de interés conllevan una “creciente presencia de inversores especulativos”.
Estos, movidos por la “euforia del mercado”, compran propiedades no para su uso personal, “sino con el objetivo de obtener beneficios mediante su reventa futura o ingresos por alquiler”.
Estas dinámicas especulativas refuerzan el “riesgo de sobrecalentamiento del mercado”, pues los inversores se mueven por el exceso de confianza y el “miedo a quedarse fuera (fear of missing out) en lugar de basarse en un análisis racional”.
Bloques en Barcelona en una imagen de archivo
Tres burbujas inmobiliarias
Según el estudio, en el mercado del alquiler se han producido tres burbujas desde la gran crisis financiera global del año 2008 y otras dos en la compraventa de viviendas en la capital catalana.
En cuanto al mercado del alquiler, se han registrado burbujas entre julio de 2015 y febrero de 2016, junio de 2016 y diciembre de 2017 y, la actual, que empezó en agosto de 2023.
Las burbujas detectadas en la compraventa de pisos se produjeron entre julio de 2015 y octubre de 2018 y la segunda comenzó en marzo de 2024 hasta la actualidad.
Alza de precios
El alza de precios es consecuencia de la fuerte demanda de vivienda -alimentada por los flujos migratorios, un mercado laboral sólido y una elevada demanda extranjera-, a la vez que la oferta nueva es insuficiente, afirman los investigadores.
Los datos demuestran que tanto los precios de alquiler como los de venta son, de media, más altos en Barcelona que en Madrid, la otra ciudad con la que se compara. No obstante, al analizar por distritos, los precios en Madrid son más altos en los distritos más ricos y más baratos que en Barcelona en los distritos más humildes.
Concretamente, distritos como Vicálvaro, Latina, Carabanchel, Usera, Puente de Vallecas se encuentran precios inferiores a los de Nou Barris, tanto en alquiler como en venta.
| Capital | Media venta | Media alquiler |
| Barcelona | 3678,04 | 13,93 |
| Madrid | 3271,58 | 12,62 |
| Distritos | Media venta | Media alquiler |
| Ciutat Vella | 3912,81 | 16,98 |
| Sarrià Sant-Gervasi | 4860,86 | 15,50 |
| Nou Barris | 2372,22 | 11,36 |
| Madrid Centro | 4355,98 | 16,98 |
| Salamanca | 5183,12 | 16,90 |
| Vicálvaro | 2332,85 | 9,98 |
Los hoteles ayudan a estabilizar las burbujas
El informe concluye que “niveles más altos de pernoctaciones en hoteles se asocian con una menor probabilidad de formación de burbujas”.
Por el contrario, cuando la capacidad hotelera no absorbe a los turistas, estos se trasladan al sector residencial privado, habitualmente, en los alquileres de corta duración. Además de ejercer presión sobre la zona turística, los inversores pueden desviar recursos del sector hotelero al residencial por rentabilidad.
Hotel Arts Barcelona / Hotel Arts
En este sentido, conviene recordar el Plan especial urbanístico de alojamientos turísticos (PEUAT) implantado en Barcelona, que restringe la oferta hotelera en la ciudad, acompañado de la medida anunciada por el alcalde Jaume Collboni de eliminar las 10.000 licencias de pisos turísticos en la capital catalana en 2028.
“Restringir el turismo hotelero podría aumentar el riesgo de burbujas. En cambio, políticas que fomenten la dispersión de la población o que impulsen la construcción pueden mitigar dicho riesgo”, afirman los investigadores.
Políticas dirigidas al alquiler
Los investigadores han encontrado que la burbuja inmobiliaria en Barcelona proviene por el hecho de que los nuevos residentes priorizan alquilar antes que comprar.
“El alquiler es el motor principal del aumento de precios. Cuando el alquiler se vuelve demasiado caro, los inquilinos se plantean comprar, aumentando la demanda en ese mercado”, concluyen.
Ante este hallazgo, los académicos defienden que las políticas de vivienda deben centrarse principalmente en el mercado del alquiler.
