Bloques de viviendas en Barcelona
Iñaki Unsain, 'personal shopper' inmobiliario: "Se legisla contra el pequeño propietario y se ignora a quienes concentran 100.000 viviendas”
El análisis del experto se apoya en la estructura real del mercado. En Barcelona, el 93% de los arrendadores posee menos de cinco viviendas y concentra aproximadamente el 55% del parque de alquiler
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La crisis de acceso a la vivienda ha vuelto a situar el mercado del alquiler en el centro del debate público tras la advertencia remitida por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 a 13 grandes inmobiliarias y fondos de inversión.
Según el escrito, estos operadores concentran alrededor de 100.000 viviendas en alquiler y deben aplicar la prórroga extraordinaria de contratos contemplada en el Real Decreto-ley 8/2026.
La medida permite que los arrendatarios cuyos contratos venzan entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 puedan ampliar su duración hasta dos años adicionales, con subidas de renta limitadas. A raíz de esta decisión, el personal shopper inmobiliario Iñaki Unsain ha criticado el enfoque de la regulación actual, al considerar que no distingue entre tipos de propietarios.
Críticas a una regulación generalista
Unsain sostiene que este movimiento pone de manifiesto las “contradicciones de la política de vivienda de los últimos años”. En su opinión, se ha optado por una legislación de carácter general que no diferencia entre grandes tenedores y pequeños propietarios, lo que acaba afectando especialmente a estos últimos.
Una de las viviendas de la promoción Llar Barceloneta
“Es el mejor ejemplo de que se ha legislado de forma generalista, sin diferenciar entre tipologías de propietarios, penalizando especialmente al pequeño inversor mientras el mercado sigue altamente concentrado”, afirma. Para el experto, la normativa debería haber sido más precisa y centrarse en quienes concentran un mayor volumen de inmuebles.
Como director general de ACV Gestión Inmobiliaria, Unsain considera que el problema radica en que, pese a reconocerse la existencia de un volumen muy relevante de viviendas en manos de grandes operadores, las medidas adoptadas no han sido selectivas ni eficaces. A su juicio, esto ha generado un entorno regulatorio que impacta directamente en el pequeño propietario, que sigue sosteniendo buena parte de la oferta de alquiler.
El peso del pequeño propietario en Barcelona
El análisis del experto se apoya en la estructura real del mercado. En Barcelona, el 93% de los arrendadores posee menos de cinco viviendas y concentra aproximadamente el 55% del parque de alquiler. Dentro de este grupo, el 71% cuenta con un único inmueble arrendado, mientras que otro 12% dispone de dos.
En paralelo, existe una fuerte concentración en manos de grandes tenedores. Cerca del 7% de los propietarios controla el 45% de la oferta, y alrededor de 3.000 actores concentran aproximadamente un tercio del mercado. Para Unsain, esta dualidad es evidente: una base muy amplia de pequeños propietarios frente a un grupo reducido con gran capacidad de acumulación.
“Se necesitan políticas quirúrgicas”
Ante este escenario, Unsain insiste en la necesidad de aplicar “políticas quirúrgicas” que diferencien entre perfiles. Según explica, la regulación transversal aplicada hasta ahora termina afectando de forma desproporcionada a quienes cuentan con menos capacidad económica.
Render del futuro del Sector Prim, uno de los polos de vivienda de la nueva Sagrera
A su juicio, el origen del problema está en la acumulación de medidas regulatorias implantadas en los últimos años, como las limitaciones en la actualización de rentas, la declaración de zonas tensionadas, los controles de precios y las prórrogas obligatorias de contratos.
“Se ha configurado un marco de creciente intervención que ha alterado los incentivos del mercado”, señala. Para el especialista, el resultado no ha sido una contención efectiva de los precios, sino una reducción progresiva de la oferta disponible.
Menos oferta y presión sobre los precios
Diversos indicadores del sector apuntan, según Unsain, a una caída sostenida de la oferta de vivienda en alquiler permanente en los principales mercados urbanos. En ciudades como Barcelona, esta reducción se ha situado en porcentajes de doble dígito en los últimos años, especialmente entre pequeños propietarios.
El experto asegura que una parte importante del parque residencial ha abandonado el mercado tradicional. Muchas viviendas destinadas al alquiler habitual se habrían trasladado a la venta o, en algunos casos, permanecen vacías debido a la incertidumbre regulatoria.
Desde una perspectiva económica, Unsain considera que este comportamiento responde a la lógica básica de la oferta y la demanda. Aunque las políticas públicas buscaban aliviar el acceso a la vivienda, sostiene que los precios del alquiler no han registrado descensos estructurales, sino una tendencia al alza o, en el mejor de los casos, una moderación insuficiente.
Revisión del modelo actual
A la vista de estos datos, el personal shopper inmobiliario concluye que el modelo actual requiere una revisión profunda. “Proteger al inquilino es un objetivo legítimo, pero debe compatibilizarse con incentivos suficientes para mantener e incrementar la oferta”, defiende.
En su opinión, mientras no se distinga claramente entre grandes tenedores y pequeños propietarios, y no se actúe de forma específica sobre los focos de concentración, las medidas seguirán teniendo efectos contraproducentes sobre el conjunto del mercado del alquiler.
