Hay dos caminos para combatir el encarecimiento del alquiler. El más efectivo, lento y caro pasa por la promoción de vivienda social. Es el que se ha aplicado en muchos países, incluida la España franquista, que llegó a tener un parque de VPO enorme. De no haberse privatizado durante la transición, hoy el 40% de los pisos tendrían algún tipo de protección pública, según los cálculos de la experta Carme Trilla.

El segundo es la intervención directa en el mercado aminorando la rentabilidad de la inversión inmobiliaria destinada al alquiler, que es el objetivo del índice que entrará en vigor un día de estos. Soy de la opinión de que este sistema introduce cambios de gran calado que pueden dar resultados y, si es así, el Partido Popular no se atreverá a modificarlo cuando vuelva a gobernar. Ya ha pasado con otras cuestiones por las que en su momento se llevó las manos a la cabeza (divorcio, aborto), pero que finalmente asumió una vez situado en la Moncloa y obligado a gobernar para el 100% de la población.

Con el nuevo índice, un piso medio de una zona céntrica de Barcelona con un valor de mercado de 600.000 euros no podrá alquilarse con una rentabilidad bruta anual superior al 2,5% si el comprador es inversor –gran tenedor o no-- o si la vivienda no ha estado alquilada anteriormente. La Vanguardia publicaba hace unos días unos ejemplos de inmuebles de las calles Gran Vía, Copérnico y Puigmartí cuya mensualidad bajaba un 85%, 48% y 62% respecto de lo que hasta ahora pedían sus propietarios a través del portal Idealista.

Conclusión: nadie comprará una vivienda para destinarla al alquiler si la rentabilidad es tan baja. Caerán los alquileres, y en consecuencia los precios de venta.

La nueva ley sí permite una ganancia decente, en torno al 4% –por encima del bono a 10 años, que es la comparativa tradicional, y que ahora está en el 3%— respecto al valor de referencia del inmueble, que es el precio que establece el catastro como mínimo escriturable en una transacción y que está por encima del valor catastral. Es una ganancia asumible para el propietario antiguo, pero en absoluto para el inversor.

Habrá que ver cómo reacciona el mercado. Para que la medida tenga éxito, la Administración deberá intervenir de nuevo cuando el dinero se desplace a territorios no tensionados o a los apartamentos turísticos. El desafío es monumental porque se trata de excluir a la vivienda del ahorro especulativo y colocarla donde había estado antes de la hiperconcentración de la demanda en las zonas industriales y vacacionales.