Imagen interior de un piso (zulo) en alquiler en el centro de Barcelona
El casero fiel
¿Cómo se calcula la rentabilidad del piso en alquiler? Lo más habitual es hacerlo sobre su precio de mercado. Pero si se trata de la primera vivienda de una pareja que ahora vive en otro mejor, ¿qué sentido tiene sacarle lo mismo que si la acabara de comprar?
En el discurso que hemos construido sobre la crisis del alquiler la figura del casero particular, la persona física que tiene uno o dos inmuebles en el mercado, ha pasado de actor pasivo a emerger como uno de los responsables de la situación.
Las cifras dicen que su papel en la crisis es muy importante, sobre todo porque en torno al 90% del mercado responde a ese perfil de propietario. Según los datos del Banco de España y de los administradores de fincas, tiene mucho más peso que los fondos de inversión y las grandes fortunas.
Hablamos de un problema muy complejo al que contribuyen numerosos factores, desde la falta de vivienda protegida a las normativas de amparo para inquilinos vulnerables pasando por la aparición del gran negocio –durante tanto tiempo opaco-- del alquiler vacacional.
Lorenzo Viñas, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida Barcelona
El caso es que la inseguridad jurídica que sufre el casero planea sobre su pequeño negocio y condiciona su actitud ante el arrendatario. Hasta el punto de que en estos momentos el casting entre centenares de candidatos por cada vivienda libre se ha convertido en una locura.
En aplicación de las normas más elementales del mercado, el propietario y sus gestores no se limitan a buscar a quien ofrezca confianza por su capacidad e historial de pagos, sino que se decantan por los aspirantes más poderosos desde el punto de vista económico.
Como explica el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida a Metrópoli, ese mecanismo es un doble filtro de exclusión para la gente joven que trata de construir un futuro familiar. Además, de sobrealimentar la subida de las rentas.
Y ahí es donde el casero podría tener otro papel. Porque en absoluto es ajeno a que la subida de los alquileres en Barcelona durante los últimos cinco años haya superado el 50%.
La vida del rentista
¿Cómo se calcula la rentabilidad del inmueble en alquiler? Lo más habitual es hacerlo en función de su precio de mercado. Pero si se trata, por ejemplo, del primer piso de una pareja que ahora ocupa otro mejor o más grande, ¿qué sentido tiene sacarle el mismo rendimiento al antiguo que si la acabara de comprar? ¿Y si es heredado?
Idealista publicó ayer una de sus habituales estadísticas para explicar que el rendimiento bruto de una vivienda comprada para alquilar ahora en Barcelona es del 4,4% anual. Eso supone apenas cuatro décimas más que el bono a diez años que acaba de subir, recordaba.
La plataforma inmobiliaria hace sus cálculos sobre el valor de mercado, por supuesto. Pero, además, no tiene en cuenta los alquileres vacacionales ni de temporada, que son los que realmente tiran de los precios. Solo habla de los residenciales.
¿El negocio del alquiler a largo plazo?
Un casero fiel que haya planificado obtener un rendimiento razonable de su ahorro inmobiliario debería defender esa fórmula de inversión con cierta actitud social porque las empresas –y él se ha metido a empresario-- no se justifican solo por la obtención de beneficios, sino que tienen que cumplir un objeto social.
Otra cosa –evidente-- es que la Administración descargue sobre sus espaldas el apoyo a las personas con problemas económicos o sociales. Ahí se rompen las reglas del juego.
[Las cifras de Idealista confirman que los precios de venta de las viviendas son tan altos que ya no pueden encontrar demanda solvente en el alquiler si el propietario quiere obtener el beneficio bruto al que se había acostumbrado.]
