Los alquileres altos han llegado a Barcelona para quedarse

Barcelona tiene un problema con los precios de alquiler y no parece que vaya a poder solucionarlo, al menos no a corto plazo. Varios expertos del sector inmobiliario consultados por Metrópoli Abierta coinciden en señalar que el mercado está llegando a su techo, pero consideran improbable un descenso de los precios. El mal endémico de Barcelona, una oferta insuficiente e incapaz de satisfacer a una demanda que crece sin parar, impedirá una vez más que haya un ajuste significativo de los alquileres a pesar de las protestas vecinales.

“La oferta de pisos de alquiler en Barcelona es la que es y no hay margen de maniobra”, advierte el director de Análisis e Informes del Grup Tecnocasa, Lázaro Cubero. “No hay que esperar un descenso en los próximos meses, pero sí hay un techo claro en el precio: los sueldos de los barceloneses”. Una opinión parecida a la del director de Inversiones de Aguirre Newman Barcelona, Hipólito Sánchez: “Los precios se van a mantener porque no hay promociones de obra nueva para alquiler y la subida de los precios de venta obliga a muchas personas a plantearse el arrendamiento como única salida”.

Evolución de los precios de alquiler en Barcelona

UN MERCADO INACCESIBLE

Tanto Naciones Unidas como un sinfín de entidades recomiendan que una familia no destine más del 30% de sus ingresos a la vivienda, un requisito que en Barcelona se hace cada vez más difícil de cumplir si se tiene en cuenta que un tercio de la población es, como mucho, mileurista. “La precarización general de las condiciones de trabajo multiplica el riesgo de exclusión residencial”, alertan desde el Sindicato de Inquilinos, una de las nuevas iniciativas ciudadanas surgidas este año ante la incapacidad (o falta de voluntad, según a quién se pregunte) de las administraciones públicas de afrontar el reto de garantizar una vivienda accesible.

"Si se está dejando la vivienda en manos del mercado debe haber un cierto límite por parte de las administraciones. Nos preocupa por ejemplo que la duración de los contratos de alquiler sea de tres años, porque esto no te permite construir un proyecto vital, como defiende Naciones Unidas", mantenía recientemente la directora del Observatorio DESC, Irene Escorihuela. La modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 2013, que redujo la duración mínima de los contratos de cinco a tres años, ha jugado un papel clave en el alza de los precios.

“Con la crisis hubo una bajada muy importante de los alquileres y ahora se renegocian a precios actuales en un contexto muy diferente al que pudo preverse en la LAU”, explica Cubero. “Tres años es un periodo muy corto”. Diversas fuentes calculan que en los próximos dos años hasta 44.000 barceloneses tendrán que buscarse la vida para conseguir una renovación ajustada a sus posibilidades económicas. Hace dos semanas el Congreso aprobó una Proposición No de Ley para instar al Gobierno central a cambiar la LAU, pero será un proceso lento y todavía no hay respuesta por parte del Ejecutivo.

LAS PROMESAS DE COLAU

Uno de los principales caballos de batalla de Barcelona en Comú y Ada Colau durante la campaña para las municipales de 2015 fue atajar el problema de la vivienda en la ciudad. Un reto muy ambicioso que captó la atención de muchos potenciales votantes y que al final le ha costado críticas por la izquierda y por la derecha. Seguramente porque no calcularon bien el impacto que puede tener el Ayuntamiento en una cuestión cuyas competencias se reparten el Estado y la Generalitat de Catalunya, donde los comuns no tienen representación suficiente para influir en las políticas de vivienda. 

Pero la responsabilidad de la situación actual no es exclusiva del Gobierno actual. “La única manera de contener los precios sería con más oferta, pero se llega tarde”, afirma el director de Análisis e Informes de Tecnocasa. “No han sido capaces de prever estas circunstancias y aprovechar las oportunidades del mercado. En 2009 y 2010 los solares estaban a precios muy bajos y hubiera sido el momento idóneo para que el Ayuntamiento comprara. Nunca ha habido una planificación a largo plazo”. Una crítica que se puede hacer extensiva a todos los Gobiernos municipales de los últimos 30 años.

UN CAMBIO DE TENDENCIA

Más allá de las críticas recibidas, el Gobierno de Colau ha intentado poner remedio a un contexto complicado. El año pasado el Ayuntamiento movilizó más de 1.000 viviendas de alquiler asequible y espera acabar el mandato con un parque público de unos 10.000 pisos, un 53% más que en 2015. También ha multiplicado por cuatro el presupuesto para vivienda, situándolo en 160 millones de euros para 2017 (el 90% de lo destinado por todas las administraciones públicas en Barcelona) para conseguir que las nueva promociones públicas alcancen las 800 viviendas anuales dentro del Plan de Vivienda 2016-2025 aprobado a principios de año con el apoyo de BComú, PSC, PDeCAT y Cs.

En esta misma línea, Colau y BComú han sido los primeros en fomentar “el debate para fijar un índice de precios de alquiler, una medida que ya está en marcha en ciudades como París, Amsterdam o Berlín”, según han reivindicado a Metrópoli Abierta fuentes municipales. La Generalitat recogió el guante y aprobó un índice orientativo, algo que desde el Sindicato de Inquilinos consideran insuficiente porque no incluye la renta familiar ni el nivel de paro de los barrios y no es de obligado cumplimiento, por lo que queda en papel mojado. “Es un primer paso”, señalan desde el consistorio.

LIMITAR LAS RENTAS, CONTRAPRODUCENTE

Sin embargo, los expertos del sector inmobiliario consideran que una limitación de las rentas sería contraproducente. “Conceptualmente sería maravilloso, pero estamos en un mercado de libre competencia”, señala el director de Inversiones de Aguirre Newman Barcelona, Hipólito Sánchez. “Se puede limitar el precio a través de las viviendas protegidas, pero un grupo que compra un activo en el centro de Barcelona y gasta dinero en rehabilitarlo tiene que poder recuperar su inversión”. 

Para Cubero, la mejor manera de incidir en el mercado es ampliando la oferta y eso solo se puede lograr con más garantías para los arrendatarios. “Mucha gente que alquila pisos son particulares y necesitan seguridad jurídica. Hay muchos problemas para echar a inquilinos, recuperar dinero por desperfectos”. En su opinión, “sería más eficaz aplicar políticas que incentiven el alquiler”. Ambos directos coinciden en que uno de los grandes problemas es la lentitud de la justicia. “Los juzgados no dan a abasto y hace falta mejorar la rapidez de los procedimientos judiciales para adaptarse a las nuevas realidades”, concluye Sánchez.