Las claves del mercado inmobiliario tras la crisis del coronavirus

La propagación del coronavirus, con el actual colapso del sistema sanitario, tiene un efecto devastador en los sectores económicos. A la interrupción de muchas actividades le seguirá un periodo de grandes incertidumbres. La compraventa de pisos se resentirá, más o menos, de las consecuencias de la actual pandemia. También, los alquileres. Los expertos auguran una criba en el sector inmobiliario, pero también creen que la recuperación será más rápida que en la crisis de 2008, que golpeó muy fuerte en España.

“Habrá una escasa conjunción entre la oferta y la demanda”, avisa el economista Gonzalo Bernardos. “Caerán las transacciones en Barcelona porque los compradores no aceptarán los actuales precios del mercado”, añade Bernardos, quien augura un período de transición por la resistencia de muchos propietarios de rebajar los precios de pisos reformados o bajos adaptados como vivienda.

PARÓN EN OBRA NUEVA

El sector inmobiliario, de entrada, prevé “un parón absoluto en obra nueva” y una etapa “de total inestabilidad ante una crisis inesperada”. Albert Bosch, consejero delegado de la inmobiliaria online Housfy, recalca: “A corto plazo, el sector estará completamente parado porque no se visitan pisos. A medio plazo, la demanda será inferior, los salarios serán más bajos y el precio de la vivienda puede caer un 20%”. Los alquileres, en cambio, podrían sufrir menos variaciones. Algunas fuentes hablan, como máximo, de un descenso del 10% si se confirma que la recuperación económica será una realidad en 2021.

Anna Puigdevall, directora general del colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Barcelona, considera que la situación del sector inmobiliario es muy distinta ahora a la de 2008, cuando se produjo la última gran crisis. “Las del 2008 fue una crisis financiera. Había una burbuja inmobiliaria. Ahora no hay una burbuja. El sector, incluso, había crecido algo durante el último año”, afirma.

MÁS OFERTA QUE DEMANDA

Sobre la afectación que el coronavirus pueda tener en el sector inmobiliario, Puigdevall sostiene que dependerá mucho de la evolución de la economía y recuerda las dificultades de muchos inquilinos para pagar los alquileres como consecuencia de los ERTEs. Según la directora general del colegio de Apis, el sector se podrá recuperar relativamente rápido si la situación mejora pronto. Si la crisis se alarga, en cambio, la repercusión puede ser mayor. En cualquier caso, sí prevé que 2020 será “un año duro”.

Tradicionalmente, Barcelona es una ciudad en el que la compra-venta de pisos suele suponer un importante desembolso. Para Puigdevall, uno de los motivos de los precios al alza es que la oferta inmobiliaria en Barcelona es inferior a la demanda. “Habrá que ver también si esta situación persiste y se convierte en estructural. Si continúa mucho tiempo, sí puede tener un impacto directo en las ventas de inmuebles en la ciudad”. Para Puigdevall, el tiempo que dure el estado de alarma y la manera cómo se salga de él serán determinantes.

SOLUCIONES MITXAS CON LOS ALQUILERES

Iván Vaqué, director general de Fincas Forcadell, admite que ha tenido que aplicar un ERTE en su empresa porque la compraventa de pisos está “prácticamente paralizada”. “De momento estamos trabajando bien con las comunidades y buscamos soluciones mixtas para aplazar algunos alquileres. El problema, insisto, está en la intermediación porque la compraventa de muchos pisos se ha paralizado”, expone Vaqué. La parte menos afectada del negocio opera gracias al teletrabajo.

Sede de Fincas Forcadell, en la plaza Universitat de Barcelona

El director general de Fincas Forcadell asume que “habrá una caída de precios si la actual crisis va para largo y se prolonga, como mínimo, hasta septiembre”. Advierte de que “aparecerá un mercado oportunista”, pero confía en una pronta recuperación de la economía. “Es cierto que algunos sectores sufrirán mucho, como el turismo y la restauración, pero la crisis del coronavirus no es una crisis financiera. Aunque haya una subida del tipo de intereses, seguirá habiendo crédito”.

En Núñez y Navarro, de momento, prefieren no hacer grandes valoraciones. En esta conocida promotora y constructora inmobiliaria recuerdan que “la actual crisis es muy diferente a la de 2008”, y admiten su preocupación por la “situación de total incertidumbre que se ha creado con la propagación del coronavirus”. “Ahora tendremos que gestionar una crisis socioeconómica, una crisis global, y ni tan siquiera sabemos dónde estamos. Por eso, no queremos hacer predicciones”, añade una fuente de Núñez y Navarro.

EL MERCADO DE OFICINAS

La venta y alquiler de oficinas también se resentirá por la crisis del coronavirus. “El teletrabajo cambiará la mentalidad de muchas compañías, que cuestionarán la conveniencia de hacer grandes inversiones en sus oficinas”, desliza Rebeca Pérez, fundadora y directora de Inviertis, plataforma de inversión inmobiliaria que opera en España desde enero de 2019. También vislumbra un incremento de los espacios de coworking.

Pérez prevé “una mayor demanda de vivienda fuera de las grandes ciudades”. También augura una recuperación más rápida que hace una década porque “en el mercado existe mucha liquidez”. Bernardos, por su parte, esgrime que “los indicadores económicos reflejan que el último trimestre de 2020 será bueno” y en ESADE apuntan que “la vivienda será el refugio de muchos inversores”. 

UN NUEVO TIPO DE COMPRADOR

En la misma línea, Bernardos pronostica que habrá “un nuevo tipo de comprador”. “Habrá más estabilidad en los pisos de la clase media. En cambio, se pondrán encontrar buenas oportunidades en Les Corts, en el Gòtic, en la Barceloneta, en el Eixample, en Sarrià, en Gràcia, en Nou Barris y en Sant Andreu, es decir en los mejores barrios y en los más pobres”, remarca el economista.

El mercado de oficinas, un sector que en los últimos meses había experimentado un fuerte crecimiento en Barcelona, evolucionará paralelamente a la recuperación económica, subraya Puigdevall. Una de las zonas más codiciadas en la capital catalana es el 22@, donde se suelen instalar empresas tecnológicas o startups. La ventaja de estas compañías, según Puigdevall, es que tienen una estructura más pequeña. El inconveniente, añade, es que suelen tener menos cojín que otras empresas.

LAS PEQUEÑAS AGENCIAS, CONTRA LAS CUERDAS

La crisis también puede cebarse con las pequeñas agencias. Actualmente existen 25.000 en España. “El impacto de estas semanas de inactividad será inaguantable para las agencias pequeñas. Caerán muchas, igual un 50%”, pronostica Bosch. “Caerán muchas agencias y muchos intermediarios. Las franquicias aguantarán y, posiblemente, las transacciones se habrán normalizado en Semana Santa de 2021”, dice Bernardos.

Carme Trilla fue secretaria de Habitatge de la Generalitat y ahora es presidenta de la fundación Habitat 3 y del Observatori Metropolità de l’Habitatge. Según Trilla, el problema con los alquileres es anterior al Covid-19. “Hay una gran oferta que no se ajusta con la gran demanda", explica. Pronostica que muchas personas dejarán de buscar pisos de alquiler y aplaude el decreto estatal, que prohíbe los desahucios, obliga a prorrogar los contratos sin aumentos de precios y plantea ayudas directas. 

Un piso en alquiler en Barcelona / EFE

LOS ALQUILERES BAJARÁN

Trilla, partidaria de prolongar el decreto estatal sobre los alquileres se tendrá que prorrogar, intuye que los precios de los alquileres en Barcelona también bajarán: “Ya pasó en la anterior crisis. Puede que no se note ahora, pero sí dentro de dos o tres meses. Si hay menos demanda, los precios descenderán”. También cree que habrá menos extranjeros que buscarán piso en Barcelona.

Requerida sobre la posibilidad de regular los alquileres, como plantea la alcaldesa Ada Colau, Trilla opina que es un mecanismo de control que se está poniendo en práctica en muchas ciudades de Europa y de Estados Unidos. “Aunque los precios bajen ahora, volverá a haber una alta demanda de alquileres si la economía se recupera", desliza. La presidenta de la fundación Habitat 3 y del Observatori Metropolità de l'Habitatge añade: “Si hay una menor presión en el mercado de los alquileres después de la crisis, no se hablará de la regulación, pero el debate sobre el índice de precios volverá a aparecer. Muchas personas no pueden acceder a una vivienda”.

LA PAH Y LOS IMPAGOS

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) opina que la crisis postCovid-19 traerá un aumento de los impagos de los alquileres y las hipotecas. También espera un incremento de los desahucios en Barcelona. Según uno de los portavoces de la PAH, Santi Mas de Xaxàs, las medidas planteadas por el Gobierno español obligarán a muchas familias a endeudarse y dice que muchas personas no se podrán acoger porque no cumplirán los requisitos. “Algunos expertos apuntan que solo cubrirá a un 10%”, esgrime. Solo en 2019 se produjeron 2.300 desahucios en la capital catalana.

Protesta de la PAH contra los desahucios en Barcelona / EFE

La PAH tampoco tiene claro que los alquileres vayan a bajar. “No ha sido así hasta ahora”, opina Mas de Xaxàs, quien defiende que los inquilinos con una situación económica complicada dejen de pagar a los arrendadores cuando se trate de un gran tenedor. La plataforma en la que Colau alcanzó notoriedad sostiene que habrá otro rescate “encubierto” de los grandes tenedores y la banca. Y pide que sean ahora los bancos quienes rescaten a las familias y no al revés

EL CASO DE DONALD TRUMP

Desde la PAH se plantean una condonación de la deuda a las familias vulnerables o afectados por el coronavirus. El periodo puede variar en cada caso, pero Mas de Xaxàs subraya que debe prolongarse hasta que se supere “la situación de vulnerabilidad provocada por el Covid-19”. El portavoz recuerda todos los casos de personas que trabajan o han trabajado en negro y que no tienen ningún derecho a una prestación y aboga porque el conjunto de la ciudadanía que lo necesite reciba un renta garantizada real.

“Tendría que ser un pago y no un crédito. Incluso Donald Trump lo ha hecho en Estados Unidos. La propuesta del Estado ahora es que las familias se endeuden”, dice Más de Xaxàs, quien recuerda la situación de vulnerabilidad es muy alta en Barcelona: “Un 25% de los ciudadanos cobra menos de 1.000 euros al mes”. El porcentaje, añade, sube hasta el 50% en el caso de los menores de 30 años.