¿Crisis en el 22@? El sector inmobiliario se enfrenta a un cambio económico y sociológico

Algo pasa con el distrito tecnológico del 22@. Un fenómeno que no es particular y que se ha dado en otras grandes ciudades del mundo, como San Francisco. Pero, ¿en Barcelona se puede haber ‘parado’ el motor que ha supuesto las grandes inversiones en el sector inmobiliario de las oficinas? Existe un cambio económico y sociológico, según las fuentes consultadas del sector, con un hecho concreto: muchas de las oficinas de la zona están vacías, entre el 42% que señala el Observatori dels Barris del Poblenou y el 23% que asevera la consulta Savills.

Uno de los ejemplos lo marca la Torre Pujadas (Pujades, 326), con menos de un 20% de ocupación. ¿Cómo debe interpretarse? El sector lo explica sin alarmismos, con la idea de que se ha producido, por un tiempo que se prevé breve, una distancia entre demanda y oferta. Lo señala Anna Gener, de la consultora Savills: “Torre Pujadas se ocupó por primera vez en 2009, y en 2020 no se renovaron los contratos con sus arrendatarios de forma voluntaria, con el objeto de acometer una reforma integral, que se acabó en 2022. Ahora está en un proceso de comercialización en un momento difícil, pero ya tiene arrendatarios”. Gener reclama “un poco de rigor” antes de señalar que el distrito del 22@, mimado por el Ayuntamiento durante años, tiene un problema serio.

La posible crisis no sería tal, a juicio de Gener. “No, lo que está pasando es algo que sucede de manera recurrente en el sector inmobiliario y es que la entrega de proyectos a menudo coincide con un periodo de atonía respecto a la demanda. Y eso es debido a que el ciclo de producción inmobiliaria es muy largo, desde el momento en el que se detecta una demanda insatisfecha hasta que se puede satisfacer pasan años”.

Pero puede haber algo más. Los inversores consultados consideran que el fenómeno se produce en otras grandes ciudades, con el sector tecnológico en el centro. A muchas empresas tecnológicas les cuesta más encontrar financiación, y el propio talento internacional busca unas ubicaciones más concretas, con la exigencia de que haya una buena comunicación, pero con la posibilidad de trabajar desde casa y desde cualquier parte. Y el sector tecnológico es el corazón y la razón de ser del distrito del 22@.

En el distrito 22@ se concentra el mayor número de empresas tecnológicas de Barcelona / EFE

El economista Gonzalo Bernardos tiene claro que ese factor es decisivo, y que el alza en los tipos de interés puede ser muy negativo para el futuro del sector inmobiliario en el 22@. “El capital riesgo que ha entrado en esas operaciones tiene menos recursos, le cuesta encontrar financiación, y se fija más en el resultado de las empresas tecnológicas. Ya no se trata de buscar que otra empresa la compre y obtener grandes beneficios con ello. Y en esa nueva situación se opta por seleccionar más, por reducir gastos, por buscar otras alternativas”.

¿Se ha producido una parada circunstancial, que no tiene elementos estructurales? Anna Gener insiste en esa línea: “En 2019, antes de la pandemia, la tasa de disponibilidad de oficinas en el 22@ era del 3%. Eso implicaba que las empresas que necesitaban más de 3.000 metros cuadrados de oficinas tenían dificultades para encontrar ubicación, y, en aquel momento, con buen criterio, se inició la promoción de diversos proyectos de oficinas, que se han entregado entre tres y cuatro años después, que, justo, es un momento más frío económicamente y con incertidumbre sobre la forma de trabajar”.

¿Entonces? “Hay que encender la luz de ‘atención’, de fijarse en lo que pasa”, señala un inversor relacionado con el sector inmobiliario. Para Gener, la respuesta sobre si se debe o no mostrar preocupación, es rotunda: “No”. Y lo argumenta: “Las oficinas que ahora están vacías se irán llenado paulatinamente en los próximos dos o tres años sin ajustes relevantes en el mercado gracias a la fortaleza de nuestro tejido económico y empresarial”.

LAS PLAYAS, MUY CERCA

La cuestión es que el Ayuntamiento también podría ayudar más en el distrito. El sector inmobiliario aplaudió la revisión del plan de ampliación que supuso equilibrar el suelo económico con la construcción de vivienda. Gonzalo Bernardos entiende que fue “un error”, porque el 22@ “debe centrarse en la creación de riqueza”, al entender que los planes de vivienda deben aplicarse más en el conjunto del área metropolitana que en la ciudad de Barcelona. El caso es que los inversores, que ven bien que el talento internacional pueda vivir en la zona, reclaman al Ayuntamiento “unos planes de uso más flexibles”. Es decir, más diversidad de comercios para atraer a unos trabajadores tecnológicos que tienden cada vez más a quedarse en casa. Sin alicientes, más allá de oficinas ubicadas en inmuebles ultra modernos, el talento tecnológico vaciará esos puestos de trabajo.

Es todo un conjunto de factores los que influyen en zonas que las grandes ciudades globales han querido especializar para generar riqueza. Por ahora, el denominador común de todos los sectores implicados es que se trata de una desconexión coyuntural, pero en los próximos años se reflejará esa tensión laboral: trabajo en casa o en la oficina.

Ahora bien, también se lanza otra idea como denominador común de todos los sectores consultados, como apunta una firma inversora: "Los edificios son muy modernos, de los mejores del mundo, con todas las exigencias medioambientales y Barcelona sigue siendo muy atractiva, con las playas muy cerca del 22@. Y también es cierto que la oferta, durante bastante tiempo, puede haber colmado con creces la demanda". Es decir, hay muchas oficinas para empresas en la ciudad para los próximos años.