Los límites al precio de alquiler en Barcelona: entre el optimismo de Collboni y las dudas de los expertos

Limitación de los precios del alquiler, con un mínimo y un máximo, que el propietario de un piso deberá respetar. Es la Ley del Gobierno central, que puede incidir de forma directa y en profundidad a la ciudad de Barcelona. Así lo cree el alcalde de la ciudad, Jaume Collboni, convencido de que el problema de la falta de vivienda pasa por un mercado de vivienda pública, que "está en marcha", pero que ese tipo de medidas, de carácter restrictivo, pueden también ayudar. Su cálculo es que "hasta 200.000 familias se podrían beneficiar", como señaló en su conferencia el pasado jueves en un acto en el Museo del Diseño de Barcelna (Dhub). Pero los expertos no tienen tan claro que la medida pueda tener éxito.

Un piso en Les Corts o en el Eixample, ¿deben tratarse por igual? ¿Qué sucede con los residentes que solo desean una vivienda por un corto espacio de tiempo? La casuística es enorme, y se puede producir todo tipo de situaciones en las que el propietario y el arrendatario lleguen a un acuerdo. Así lo entiende el economista Gonzalo Bernardos, especializado en el mercado inmobiliario. "Se habla de colocar parches ante la falta de vivienda y la ley podría formar parte de ese intento, pero lo que conseguirá será perjudicial, en realidad. Lo mejor sería que la administración pública pudiera compensar, con dinero, a quien no llegue para pagar el alquiler, en zonas específicas, no en todas, no en el centro de Barcelona, por ejemplo". 

Cambios notorios en los precios

Esa es una cuestión crucial, porque abre un debate sobre lo que se debe hacer con la ciudad, sobre un posible sacrificio de su centro histórico y de los principales distritos, los que atraen a un público internacional. El peso del sector público, siguiendo a Bernardos, pero también según la opinión de consultoras como Anna Gener, CEO en Barcelona de Savills, se debería situar "en el área metropolitana". Es decir, construir y fomentar que aumente la oferta de alquiler, o bien en distritos periféricos de Barcelona o en la primera y la segunda corona de la gran urbe. Porque luchar contra un mercado, en una ciudad que "todavía es barata" en comparación con otras ciudades globales, "no acaba solucionando nada", a juicio de Bernados. 

El alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, en el acto del DHUB GALA ESPÍN

En Barcelona hay ahora diferentes proyectos urbanísticos, en el barrio de la Marina del Prat Vermell de la Zona Franca, en La Sagrera-Bon Pastor y en la zona norte del distrito del 22@. Collboni señala que se pueden construir en los próximos años hasta 70.000 viviendas, y la mitad de ellas de protección oficial. Pero el problema es urgente para ahora mismo, con una demanda cada vez mayor de vivienda. Lo que pretende el Gobierno es fomentar el alquiler, pero un alquiler asequible, y ofrece una horquilla de precios, similar a la que estableció la Generalitat de Catalunya, con un índice que, sin embargo, fue declarado inconstitucional.

En la práctica, un piso en la calle València, que puede rondar los 1.600 euros de alquiler, debería ajustarse, con el índice del Gobierno, en 984 euros. La diferencia también sería notable en otro barrio, en la calle Madrazo, con un alquiler de 1.172 euros, que debería pasar a 847. Depende, claro, de las características de cada vivienda, de su tamaño y calidad, de los servicios que tiene a su alrededor. Pero, ¿hay que actuar para lograr un alquiler asequible en la calle Madrazo, o se debe dejar, en ese caso, a las leyes de la oferta y la demanda? Bernardos sostiene que no tiene sentido en determinados barrios, donde la tensión de los precios se debe a la fuerte demanda de un público internacional, o de profesionales liberales que han decidido optar por Barcelona para vivir en los próximos años. 

¿Disminuirá la oferta?

Collboni insiste en que Barcelona será de las primeras ciudades en acogerse a la ley, con el convencimiento de que tendrá incidencia. El economista José García Montalvo, especialista en un sector de la economía tan primordial como el urbanístico, señala que lo importante de la ley es el intervalo que ofrece. "Hay un mínimo y un máximo, no se obliga a un determinado precio y eso es importante. Llevará a una negociación, y es pronto para saber qué resultados podrá tener. Aunque la gran solución solo puede pasar por un parque de viviendas público, debemos esperar a ver cómo evoluciona esa ley, reevaluarla y modificarla, si es el caso, cuando toque. Pero, de entrada, puede tener una buena incidencia".

Una vivienda con el cartel de vendido ALBERTO ORTEGA - EUROPA PRESS

El sector económico, sin embargo, señala que puede suceder algo que ya ha ocurrido en el conjunto de Catalunya con el índice de precios que decretó la Generalitat, y es que descendió el número de pisos de alquiler en el mercado. Muchos propietarios optaron por vender, y no dejar su inmueble a un inquilino con un precio por debajo del que podría conseguir. La consigna que se repite una y otra vez, en boca de Gonzalo Bernados o del presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Vicenç Hernández, que recalcan que las administraciones públicas "no pueden traspasar la responsabilidad social" a los ciudadanos de la falta de inversión en vivienda protegida. 

Para "grandes tenedores" de vivienda

Pero el temor de los expertos en el sector sobre la medida de limitar los precios debe enmarcarse en las propias horquillas que se han marcado. El Gobierno no desea que se aplique de forma generalizada. Será para las viviendas de más de cinco años de antigüedad, y con una superficie que no sea inferior a 30 metros cuadrados ni superior a 150 metros cuadrados. Es decir, el propietario de un piso en la zona alta de la ciudad de más de esa superficie no estará obligado a limitar el precio a esa norma del Gobierno.

Collboni entrega las llaves de 85 viviendas sociales con servicios para gente mayor AYUNTAMIENTO DE BARCELONA

Aunque el Govern de la Generalitat ha reclamado que los topes superiores de esos límites del alquiler sean más bajos, imperará la horquilla que ha marcado el Ministerio de Vivienda, producto del estudio de varios registros, con información de la Agencia Tributaria, el Instituto Nacional de Estadística, el Banco de España o el Colegio de Registradores o la Dirección General del Catastro.

La incidencia de la medida, sin embargo, podría ser pequeña si se tiene en cuenta que la mayoría de los propietarios que dejan en el mercado del alquiler sus inmuebles no suelen tener un gran número de pisos. El índice lo deberán asumir los “grandes tenedores de vivienda”, que son aquellos que tienen más de diez inmuebles. Sin embargo, y eso sí afectaría a Barcelona, la Generalitat podría rebajar esa consideración y obligar a cumplir la ley a los que tengan más de cinco propiedades.

La medida será de obligado cumplimiento en pocos días, sobre el 13 de marzo en Catalunya. El Govern de Pere Aragonès tiene la idea de crear una única zona, “tensionada” en unos 140 municipios, que incluye Barcelona.