Anna Gener: “La obra nueva en Barcelona se ha esfumado, no hay incentivos para la promoción residencial”

Anna Gener (Barcelona, 1974) mira a su alrededor. Participa de forma activa en todo lo que sucede en Barcelona. Utiliza las redes sociales para “salir de la burbuja en la que todos estamos” y se muestra confidente con su interlocutor. Es la CEO de Savills Barcelona, y domina el sector inmobiliario, con su experiencia de más de veinte años. Gener ‘vende’ confianza, la que desearía que se consolidara en Barcelona para que las inversiones fluyan e impere una prosperidad repartida. Es miembro de la Junta Directiva del Círculo Ecuestre, patrona de la Fundació Museu Picasso y miembro de la Comisión Ejecutiva de Barcelona Global, entre otras entidades y asociaciones. Gener orienta las inversiones que llegan a Savills, y ahora tiene claro que es el momento de la vivienda, con una escasez alarmante en Barcelona y en toda el área metropolitana.

En el 22@ cree que todavía “se está a tiempo” para poder cambiar los usos, después de comprobar que la inversión en oficinas quizá ha sido excesiva. Y en esta entrevista con Metrópoli afirma con contundencia, aunque con su característico estilo, suave, sin estridencias, casi con sigilo: “La obra nueva en Barcelona se ha esfumado, no hay incentivos para la promoción residencial”, en alusión a las distintas leyes que se han aprobado en los últimos años, desde la reserva del 30% para vivienda pública en las promociones urbanísticas hasta el tope para limitar el precio de los alquileres, que cree que no han funcionado ni lo harán en el futuro.

Retrato de Anna Gener en la redacción de Metrópoli Luis Miguel Añón

"Hemos fracasado estrepitosamente" 

Gener, enamorada de la pintura y la arquitectura, tan vibrante en Barcelona –ofrece sus preferencias pictóricas cada día en su cuenta de X (antes Twitter)—considera que los retos de la ciudad son los mismos que los de otras grandes ciudades globales. “Son los mismos que tienen las ciudades ambiciosas, que persiguen la cohesión social y la innovación”. Pero hay especificidades. La falta de una oferta de vivienda comienza a ser clamorosa. “Tenemos el gran reto del acceso a la vivienda. Debemos decir que hemos fracasado estrepitosamente. El ciclo inmobiliario es más largo que el político, y necesitamos unir fuerzas y tratar de resolver el acceso a la vivienda con una oferta de venta, de alquiler social y de vivienda libre, es decir, con todas las modalidades posibles”.

El debate en Barcelona sobre la vivienda se ha caracterizado en los últimos años por una polarización ideológica, con la defensa de una vivienda protegida que, a pesar de las medidas municipales que adoptó la anterior alcaldesa, Ada Colau, no ha tenido ningún éxito. La directiva de Savills, que canaliza las inversiones de los fondos inmobiliarios, reflexiona sobre si, en realidad, la ciudad de Barcelona se debería “sacrificar”, para los locales, para que actúe como motor económico, siempre que las administraciones ofrezcan oportunidades en el área metropolitana y en la segunda y tercera corona de la ciudad.

Oportunidades para perfiles internacionales 

“Barcelona debe ser para la población de aquí, sin duda, pero también considero que nuestra sociedad puede ofrecer oportunidades para perfiles internacionales por una temporada o por varios años". La mayoría de los que viven en Barcelona, de esos perfiles internacionales, están instalados desde hace años. Hay un porcentaje elevado de científicos, de músicos y artistas, de muchos perfiles. Muchas ciudades querrían tenerlos, y, a pesar de las cuestiones fiscales y de las cargas burocráticas, vienen a Barcelona por su calidad de vida. Creo que no es excluyente y que debe ser compatible que la ciudad sea para los que ya vivimos aquí y para los perfiles internacionales”.

La cuestión que se dirime, sin embargo, es si el centro de la ciudad da para tanto, con el incremento de precios, con alquileres por las nubes. Anna Gener pide ampliar la mirada. “A veces pensamos que sólo nos pasa a nosotros, pero sucede en todas las grandes ciudades, en Londres, París, Amsterdam. Tenemos un modelo, el de Cerdà, que es muy característico, que ofrece calidad de vida en todo el Eixample. Pero el siguiente Eixample es el área metropolitana y para ello el papel de Cercanías de Renfe es crucial. Hay que diseñar políticas de vivienda no por parte de cada municipio, sino en toda el área metropolitana como conjunto”.

Necesidad de 200.000 viviendas 

La realidad que pide Gener ya se ha interiorizado con la empresa mixta, público-privada, Habitatge Metròpolis Barcelona para construir vivienda en toda el área metropolitana. Pero “es insuficiente”. La CEO de Savills se explica: “Estamos hablando de la construcción de menos de 5.000 viviendas ¡y la necesidad es de 200.000! Ese modelo es difícilmente replicable. Necesitamos distintos perfiles, de alquiler, protegido, vivienda libre….Hay que ver qué suelos están disponibles y ponerlos en carga, construir de forma mucho más masiva”.

La cuestión es que la legislación ha actuado como un corsé, a juicio de Gener, que entiende que eso es específico de Barcelona en comparación con otras grandes ciudades. “Echo de menos más seguridad jurídica, marcos legales claros, ante impagos u okupaciones ilegales. Eso falta, porque con ello habría más actores, llegarían más a determinados concursos. El sector privado no acude a determinados proyectos por esa falta de seguridad. Debe haber un marco regulatorio claro”.

Anna Gener en la redacción de Metrópoli Luis Miguel Añón

Cambio de la ciudad en los últimos meses

La ciudad ha experimentado un cambio en los últimos meses que tiene su icono en el distrito del 22@. La reforma del Ayuntamiento para que el distrito tuviera un porcentaje mayor de viviendas, y no tanto de metros cuadrados de oficinas, ha quedado a medio camino a juicio de Gener. Muchos edificios de oficinas no se han cubierto. Y las propias empresas han comenzado a pensar que no necesitan tanto espacio. Gener considera que se trata más de un factor coyuntural que estructural. Pero tiene claro que se debería destinar más espacio a la vivienda.

“Estoy convencida de que será coyuntural, porque lo vimos también en otros casos como en la Plaza Europa, en L’Hospitalet, cuando los edificios se entregaron coincidiendo con la crisis económica de 2008. En el 22@ la tasa de disponibilidad era del 3%, y eso daba a entender que faltaban oficinas. Algunas empresas se ataron a un contrato para un edificio futuro. Muchas oficinas se entregaron en etapa post-pandemia del Covid, y las empresas ya habían cambiado, pensando que necesitaban menos metros cuadrados, con cambios de hábito de sus trabajadores, con el teletrabajo. Todo eso coincide con un aumento de los tipos de interés y eso ha retrasado las decisiones. Ahora hay una oferta entregada con una demanda recesiva, con un desequilibrio del 25%. También hay que pensar que muchas de esas empresas son tecnológicas. Y habían llegado a contratar hasta el 45% de todo el volumen de las oficinas de la ciudad. Ese clima tecnológico es ahora más frío, sin tantas rondas de financiación como había”.

"El urbanismo se debe adaptar a la sociedad"

¿Y las administraciones han reaccionado? Lo ha pedido el padre del 22@, el ingeniero y economista Miquel Barceló, que pedía en una entrevista con Metrópoli una mayor cintura para un cambio de usos en el distrito. “No es fácil ese cambio, aunque estoy de acuerdo con Barceló. Es el urbanismo el que se debe adaptar a la sociedad, con menos oficinas y más vivienda. Y creo que en el planeamiento se podría cambiar. Es una oportunidad perdida. Se debería haber incorporado más vivienda libre, para más promociones. Y tal y como se ha hecho va a costar mucho ver viviendas en el 22@. Un promotor no va a entrar sabiendo que va a perder dinero”.

El Ayuntamiento de Barcelona está dispuesto a cambiar la normativa. Tanto el alcalde Jaume Collboni como el teniente de alcalde de Economía, Jordi Valls, han señalado que la reserva del 30% de vivienda pública en promociones urbanísticas “no ha funcionado”. Pero sigue vigente a la espera de que el PSC logre un socio para una alternativa. Anna Gener entra a fondo en esa cuestión: “En cinco años de aplicación de esa norma, la obra nueva en Barcelona se ha esfumado, no hay incentivos para la promoción residencial. Lo primero que habría que hacer es quitarla, o bien monetizarla. Entiendo la intención de la normativa, con la idea de que la vivienda protegida no quedara relegada a la periferia. La realidad ha hecho inviable esa medida, porque sólo se han construido ocho viviendas. Debe haber políticas coordinadas. En Barcelona hay suelo, en la Zona Franca o en La Sagrera”.

Promociones de lujo

Porque, ¿se vende Barcelona su patrimonio a trozos, con inversiones en inmuebles para destinarlos a pisos de lujo? Gener salta de inmediato: “Nos vendemos el patrimonio a los extranjeros", es un titular. Pero las promociones de lujo suponen una noticia excelente. Pasa en otras ciudades. Barcelona no está en el segmento del lujo, pero tiene un lugar para ello. El porcentaje es pequeño, pero debemos abrazarlo, porque los perfiles que se consiguen son importantes para la ciudad. Me cuesta no verlo como algo atractivo, a no ser que se antepongan razones ideológicas”.

Las rentabilidades cuentan, y eso lo sabe muy bien Anna Gener. Pero, ¿son tan altas? ¿Qué se pide por una inversión en un determinado local o inmueble? “Hay una gran confusión sobre las rentabilidades. Los perfiles que llegan son muy conservadores, alemanes o norteamericanos. Piensan a largo plazo, y lo que piden a cambio es seguridad. Con la crisis llegaron más inversores oportunistas, que reclamaban rentabilidades altas, porque la incertidumbre era alta. Los porcentajes son sobre el 4% en oficinas, o algo más en logística. Con el alza de los tipos de interés, han subido algo más, medio punto o un punto más. Todo el mundo inmobiliario está pendiente de esos tipos de interés”.

Ley de la Vivienda en Madrid

¿Y Madrid? “Yo diría que Barcelona es una ciudad más combativa con su industria inmobiliaria, en términos generales, que Madrid. Pero en logística y oficinas, las rentabilidades son muy parecidas o iguales. La gran diferencia está en el mundo de la vivienda. La Comunidad de Madrid ya ha dicho que no aplicará la Ley de Vivienda, con los topes sobre el alquiler y eso provoca que consiga más inversión, y en Barcelona que haya menos inversión destinada al alquiler. El 96% de las transacciones en Barcelona es obra de segunda mano. Sólo el 4% es obra nueva. Muchos promotores locales se están yendo a Madrid, esa es la realidad”.

¿Soluciones? Anna Gener insiste. Todo pasa por la estabilidad y la seguridad jurídica. “Deber haber protección ante impagos y okupaciones ilegales. Lo que sucede es que se traslada la responsabilidad al propietario privado de esa vivienda, y el propietario puede decidir no asumir esa responsabilidad y no destinar la vivienda al alquiler. Entonces pide mucho más sobre el tipo de perfil que quiere como arrendatario y eso acaba desprotegiendo a quien más necesita, precisamente, esa vivienda. Debemos ver cómo se revierte todo eso”.

Gener, muy activa en las redes sociales, con una participación en la sociedad civil, en entidades culturales, considera que se debería acercar más dos mundos que no suelen colaborar como deberían. “Deberíamos dedicarnos a cómo el mundo empresarial y económico se vincula más a la cultura. Y, a la vez, el mundo cultural no debería tener un freno ante ese mundo económico, donde lo público ha estado muy presente. Ese mundo cultural ha pensado que el mercado mata la creatividad. Pero ha habido apriorismos por ambas partes. Hay que pagar bien a los creadores, y con empresas que sean rentables”.