El sector inmobiliario mira al “contrato de hospedaje” para los alquileres temporales en Barcelona

El sector inmobiliario, el relacionado con los pisos turísticos y las viviendas de alquiler temporal, pero también el que podría estar interesado en vivienda residencial, con colaboración público-privada, está inquieto. Respira con profundidad, pero también se estremece ante posibles regulaciones. Y ha comenzado a mirar hacia una figura del pasado, casi de otro mundo: el “contrato de hospedaje” para tener una total seguridad jurídica. La figura legal surgió en un debate organizado por la consultora boutique inmobiliaria Konta Partners, a través de su socio fundador Eduardo Navarrete, en un desayuno en el Círculo de Ecuestre esta semana. La idea es clara: “Barcelona no puede prescindir del alquiler temporal si quiere ser una ciudad competitiva en el mundo”, señala Navarrete.

Con representantes del sector, inversores, abogados de fondos de family office, todos muy implantados en Barcelona, el abogado Alejandro Fuentes-Lojo señaló que, por ahora, en Catalunya no ha prosperado el decreto ley para regular el alquiler temporal, por la negativa del PSC y de Junts en el Parlament. El decreto no se convalidó. Pero eso no implica que el nuevo Govern, el que salga de las negociaciones para la investidura de Salvador Illa –con la posibilidad de repetir las elecciones— quiera retomar la iniciativa.

Urbe global, cada vez más atractiva

Al mismo tiempo, el sector espera que sea el Gobierno central el que regule esa figura del alquiler temporal, el considerado entre 31 días y un año, y que está pensado para una población flotante: profesionales, personal relacionado con la Salud, estudiantes, nómadas digitales. Pero, ¿qué se puede hacer en ese lapso?

Alejandro Fuentes-Lojo, y Eduardo Navarrete, en el Círculo Ecuestre MA

Una de las conclusiones del debate, con distintas intervenciones centradas en la necesidad de aumentar la oferta de vivienda en Barcelona y en toda el área metropolitana, --vivienda pública y de precio libre—fue que el conjunto de los actores públicos y privados deben aceptar una realidad: la ciudad seguirá recibiendo una enorme presión de visitantes extranjeros. Es difícil pararlo. La ciudad tiene atractivo, y es una urbe global, con todo lo positivo y lo negativo que ello comporta. Por tanto, la ciudad deberá tener una oferta para ese alquiler temporal que se demanda.

Aprovechar el código civil

Fuentes-Lonjo señaló que una alternativa es el contrato de hospedaje, utilizado en la postguerra española. La ley permitía a los arrendatarios de renta antigua tener huéspedes. ¿Qué implica eso hoy? Alquilar habitaciones, pero sin hacer trampa. Es decir, no vale alquilar como si fuera un piso turístico, un alquiler por días o por menos de 31 días. Por encima de eso, sí.  

Un piso turístico en el centro de Barcelona

El contrato de hospedaje “no está regulado por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), sino por el código civil. Se puede hospedar para dormir, para usar determinados servicios comunes de la casa, o también puede ser un arrendamiento de obra, que sería la comida.

La figura jurídica generó un enorme interés entre el sector inmobiliario, porque existe un vacío legal sobre el alquiler temporal que las administraciones tratan de cubrir. Mientras no lo hacen, y ante la posibilidad de que sea muy restrictivo, con un régimen sancionador, como incorporaba el decreto-ley del Govern de Pere Aragonès, los propietarios se podrían acoger a ese contrato.

Cobrar más al nómada digital

Lo que sucedió es que el Govern de la Generalitat quiso aplicar un tope al alquiler también para ese tipo de viviendas, que podrían dirigirse a esos profesionales digitales. Primero se aprobó un tope al alquiler, aprovechando la Ley de Vivienda del Gobierno central, que dejaba esa competencia en manos de las comunidades autónomas, en las zonas declaradas como tensionadas. Y, después, --aunque no prosperó por la negativa del PSC y de Junts—se quiso aplicar a esos alquileres temporales. Es decir, un propietario –o una empresa con varias viviendas— que quisiera alquilar el piso a un nómada digital en una zona declarada tensionada –buena parte de Barcelona— debería asumir también el tope del alquiler. ¿Conclusión? No podría aprovechar la mayor capacidad adquisitiva de ese profesional extranjero cobrando un alquiler mucho más alto.

El sector admite las dificultades, la complejidad de una ciudad como Barcelona. Y se considera que los dirigentes políticos no han acabado de entender el problema y que todas las regulaciones que se han llevado a cabo “son contraproducentes”. Lo que sucedió mientras estuvo vigente el decreto-ley –a falta de una convalidación que no se produjo—es que las viviendas de alquiler desaparecieron de los portales de internet. Y afloraron, de forma masiva, cuando se supo que no iba a entrar en vigor. Y los anuncios son explícitos, porque en un porcentaje muy elevado se deja claro que son viviendas para alquiler temporal, entre 31 días y un año.

Entonces, ¿habrá vivienda para la población local? Los distintos participantes señalaron que es “compatible” el uso para la población local y para los extranjeros que pasan una temporada, pero que dependerá del esfuerzo de las administraciones. “¿Se ven grúas en Barcelona? No se ven y todavía está vigente la reserva del 30% para vivienda pública en las promociones inmobiliarias, algo que no incentiva la inversión”, se señaló.

Más demanda por parte de extranjeros

El consenso fue claro. Hay figuras para cubrir el vacío legal, como el contrato de hospedaje, basado en el código civil catalán. Hay inversiones paralizadas esperando que el Ayuntamiento reaccione para construir vivienda. Se interioriza que la falta de vivienda “es un problemón”, pero se señala que una ciudad global debe tener vivienda de alquiler temporal y atraer a un personal internacional de alto nivel. “¿Se quiere ir hacia los hubs de innovación? Perfecto, pero esos profesionales deberán vivir en algún sitio”, se insistía. La solución pasa “por el área metropolitana” y, “tal vez”, por ‘sacrificar’ un centro amplio de la ciudad de Barcelona para ese público internacional.

En el desayuno había operadores internacionales, que no dudaron en ratificar esa idea: “Hay extranjeros, cada vez más, que quieren vivir en Barcelona. Es una demanda que irá a más, y habrá que canalizarla”.