Consejos para pedir una hipoteca sin comprometer tu estabilidad financiera

Pedir una hipoteca es para muchas personas la puerta de entrada a comprar su vivienda, pero también una de las decisiones más importantes de su vida ya que, es un compromiso que puede afectar a la salud financiera durante muchos años. No se trata solo de conseguir financiación, sino de hacerlo con las mejores condiciones posibles para no pagar de más.

En 2024, el mercado hipotecario en España vivió un repunte significativo: se firmaron 423.761 hipotecas sobre vivienda, un 11,2 % más que en 2023, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Entender cómo funciona una hipoteca y los requisitos que exigen las entidades financieras para acceder a ellas puede parecer, a priori, un camino complejo. Por eso, aquí te dejamos algunos consejos clave basados en el foro de iA­horradores, una plataforma especializada en comparar hipotecas, negociar y ahorrar en los préstamos.

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo que un banco te concede para comprar un inmueble (una vivienda, un local, un terreno) usando la propia propiedad como garantía. Esto significa que, si en algún momento no puedes hacer frente a las cuotas, el banco tiene el derecho a quedarse con la propiedad para recuperar la deuda.

Esta es la razón por la que el banco no te entrega el 100% del dinero necesario y evalúa tu perfil con tanto rigor: debe asegurarse de que la probabilidad de que incumplas el pago sea mínima.

¿Qué factores influyen en la contratación de una hipoteca?

A la hora de evaluar tu solicitud, las entidades financieras no solo miran el precio de la vivienda o la cantidad que vas a pedir. También analizan tu perfil como comprador y los relacionados con las características propias de la operación.

El riesgo percibido por el banco es la variable que lo condiciona todo, desde el tipo de interés que te aplicarán hasta el porcentaje de financiación que te ofrecen.

Representación de un análisis de riesgo bancario

Algunos factores que entran en juego son:

- Estabilidad laboral y nivel de ingresos.

Uno de los factores más relevantes es tu capacidad para generar ingresos de forma constante. Por ello, el contrato indefinido (especialmente con antigüedad superior a uno o dos años) y la condición de funcionario son los perfiles más valorados. Además, se requiere un nivel de ingresos suficiente para cubrir las cuotas sin sobrepasar el límite de endeudamiento.

- Ahorro aportado.

La cantidad de dinero que puedas aportar como entrada también importa. En España, la norma general del mercado es que los bancos solo financian un máximo del 80% del valor de tasación o del precio de compra. Pero cuidado: a este 20% tienes que sumar un 10-15% adicional para cubrir los gastos asociados a la compraventa (impuestos, notaría, registro, gestoría, etc.). Por lo tanto, lo más recomendable es tener ahorrado, como mínimo, el 30-35% del valor total de la vivienda antes de empezar a buscar.

- Nivel de endeudamiento.

Los bancos evalúan tus deudas actuales (préstamos, tarjetas y otros créditos). Si ya estás muy endeudado, es más difícil que te concedan un préstamo grande.

- Historial crediticio.

El banco consultará la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), un registro que detalla tus deudas y tu comportamiento de pago. Un historial crediticio limpio aumentará la confianza de tu banco en ti. En cambio, si tienes deudas impagadas es muy probable que te rechacen el préstamo o apliquen intereses muy elevados.

Tipos de interés y comisiones: dos factores clave

Si estás pensando en pedir una hipoteca, estos dos factores determinarán el coste total del préstamo.

El tipo de interés es el porcentaje que pagas por el dinero prestado. Puede ser:

- Fijo: la cuota mensual se mantiene invariable. Ofrece seguridad.

- Variable: tu cuota subirá o bajará dependiendo de las fluctuaciones del euríbor.

- Mixto: combina un periodo inicial a tipo fijo y otro variable.

Por otra parte, la comisión de apertura es un porcentaje sobre el capital prestado que el banco puede cobrar por los trámites y gestiones del préstamo. Aunque su aplicación ha sido limitada, algunos bancos aún la aplican por lo que debes preguntar por ella.

¿Cómo tomar decisiones inteligentes y ahorrar en tu hipoteca?

Una hipoteca no es un producto que debas aceptar sin más. Requiere planificación y negociación.

Por ejemplo, la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) recomienda preparar un informe con tus ingresos, tus ahorros, tus gastos y tus activos para demostrar al banco que eres un cliente sólido y mereces mejores condiciones.

Aquí te dejamos algunos consejos útiles que podrían ser de gran ayuda:

- Aporta el mayor ahorro inicial que sea posible.

Como ya hemos explicado, es aconsejable tener ahorrado el 30-35% del valor de la vivienda antes de empezar a buscar ofertas. Pedir un 100 % de financiación puede parecer atractivo, pero suele salir más caro.

- Planifica bien el tipo de interés.

Si piensas quedarte con la hipoteca muchos años, optar por un tipo fijo te dará tranquilidad. El tipo variable es más adecuado para perfiles solventes que prefieren ahorrar y no temen asumir las subidas del Euribor.

- Estudia bien los productos vinculados.

Algunos bancos ofrecen bonificaciones en el tipo de interés a cambio de contratar productos adicionales como seguros de vida, seguros de hogar, planes de pensiones, etc. Compara lo que costaría contratar esos mismos seguros de forma independiente con una aseguradora externa ¡podrías llevarte una sorpresa!

- Pide varias ofertas.

Nunca te quedes con la primera hipoteca que te propongan. Cuantas más entidades compares, más poder tendrás para negociar. Un truco muy útil es utilizar plataformas como iAhorro para consultar diferentes ofertas hipotecarias de manera sencilla, comparar condiciones y entender cuál es la más adecuada para tu perfil. Además, iAhorro está registrada como intermediaria de crédito inmobiliario ante el Banco de España, lo que da seguridad y transparencia.

- Si tienes ahorros extra, considera la amortización anticipada.

Si recibes una herencia, una bonificación o simplemente has ahorrado más de lo previsto, puedes usar ese dinero para amortizar parte de tu hipoteca antes de tiempo. Eso reducirá el capital pendiente y, por tanto, los intereses que pagarás a lo largo de los años. Consulta las condiciones de amortización con tu banco (algunos préstamos tienen penalizaciones y otros no).

En definitiva… Pedir una hipoteca no es simplemente visitar un banco y firmar, pero tampoco debe ser un motivo de preocupación y estrés. Desde iAhorro, nos animan a buscar información y tomarnos nuestro tiempo para negociar las condiciones y conseguir una hipoteca más justa y barata.

Referencias:

Instituto Nacional de Estadística (INE). (2024). Estadística de Hipotecas (H). Diciembre 2024 y año 2024.

UCI España. Consejos para negociar condiciones hipotecarias: preparación, comisión, amortización

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