El lloguer a Sant Cugat, al límit: els expats s'apoderen d'un "mercat inaccessible" pels locals

Amb els preus pels núvols, una oferta en mínims històrics i un perfil d'inquilí cada vegada més internacional (i acaudalat), Sant Cugat s'ha convertit en el paradigma d'una crisi habitacional que comença a desbordar els seus propis marges.

El mercat de lloguer a Sant Cugat del Vallès travessa una de les seves etapes més crítiques. L'oferta disponible s'ha esfondrat i els preus segueixen una trajectòria clarament alcista. 

Vista panoràmica de Sant Cugat del Vallès

Segons dades de l'informe anual d' Amat Immobiliaris, durant l'any 2024 el lloguer mitjà va assolir els 1.431 euros mensuals, un 6,6% més que l'any anterior, malgrat l'entrada en vigor de la nova llei catalana de regulació de preus.

Metrópoli

El lloguer segueix a l'alça a Barcelona malgrat els topalls de la Llei d'Habitatge

El context que dibuixen els informes més recents és el d'un mercat tensionat, al límit del col·lapse.

I aquest 2025 no serà diferent: "Estem igual o pitjor, el nivell d'activitat és baixíssim", assenyala el director general d'Amat Immobiliaris, Guifré Homedes Amat, a Metròpoli.

Evolució de l'oferta de lloguer a Sant Cugat Informe de mercat de 2024 d'Amat Immobiliaris

El volum de contractes signats ha caigut de forma sostinguda en els últims anys i, només en l'últim exercici, s'ha registrat una baixada pròxima al 18%, assolint mínims històrics no vistos des de 2016.

Desconfiança i desinversió

La reducció de l'oferta —atribuïda a un cúmul de factors com la inseguretat jurídica, la desinversió privada i la transformació del parc de lloguer en habitatges en venda— ha provocat una competència ferotge entre els demandants, afavorint a qui disposen de major poder adquisitiu. 

"La inseguretat jurídica que hi ha al voltant del món del lloguer fa que els propietaris optin per vendre els habitatges. L'escassetat d'oferta de lloguer aquest any és molt exagerada, però fa temps que ho veiem venir", explica Homedes. 

Imatge del Mercat Vell de Sant Cugat del Vallès, a Barcelona CEDIDA

A què es refereix exactament amb "inseguretat jurídica"? El director general de la immobiliària explica que qüestions que sacsegen l'opinió pública actual, com els desnonaments, la morositat, el lloguer social obligatori i que "et titllin de lladre constantment a la televisió", contribueixen a generar un "marc mental d'inseguretat" entre els potencials arrendadors. 

De fet, apunta que la gran majoria dels propietaris que passen per la immobiliària (normalment, per vendre el seu habitatge), mai s'han vist involucrats en trames judicials. "No els ha passat res, no tenen males experiències, però no veuen el lloguer com una opció segura per treure'n beneficis del seu pis buit". 

Evolució del repartiment dels contractes de lloguer de Sant Cugat del Vallès per rangs de renda absoluta Informe de mercat de 2024 d'Amat Immobiliaris

Cada vegada que un habitatge queda buida, s'opta per vendre-la o concedir-la als fills, ja que, tal com sosté Homedes, les generacions més joves no tenen l'assolament per emancipar-se. 

Aquesta desafecció dels petits inversors cap al mercat del lloguer, sumada a la "manca de polítiques eficaces i a la mala gestió comunicativa de les regulacions", està alimentant un cicle regressiu que debilita cada vegada més el parc d'habitatge en lloguer disponible. 

Boom d'inquilins expats

Paral·lelament, Sant Cugat ha experimentat un notable increment d'inquilins estrangers, principalment professionals qualificats procedents d'Europa i Estats Units (els coneguts com expats), precisament el perfil que menys inseguretat suscita. 

Oficines de DXC Espanya, un centre avançat d'hiperautomatització, en el Sant Cugat Green

Els expats, —abreviatura d'expatriat— són, en poques paraules, aquells professionals estrangers d'alt poder adquisitiu que resideixen temporalment en un altre país per motius laborals. A diferència d'altres migrats, l'expat cobra en salari internacionals, consumeix en moneda local i sol instal·lar-se en districtes o municipis ben connectats i amb encant, com Sant Cugat. 

Teodor de Mas: “El problema de Barcelona es el alquiler temporal a 'expats' muy bien pagados"

L'any 2024, gairebé el 42% dels nous contractes d'arrendament van ser signats per persones de nacionalitat no espanyola, una xifra que duplica el percentatge de l'any anterior. 

Aquest perfil, habitualment vinculat a empreses tecnològiques o multinacionals amb seu a Barcelona, accedeix amb major facilitat als escassos immobles disponibles gràcies als seus elevats ingressos, la qual cosa deixa fora del mercat a bona part de la població local.

Los vecinos de Poblenou cargan contra los 'expats': "El barrio está perdiendo su esencia"

"Una parella d'empresaris francesos no es declararà com a arrendatari vulnerable, és molt poc probable", exemplifica Homedes, que remarca que les famílies locals amb fills queden "al final de la cua" quan es tracta d'accedir a la possibilitat de llogar al municipi del Vallès, per la seva situació socioeconòmica menys estable. 

Els veïns, expulsats del municipi

En aquest nou escenari, els veïns locals s'estan veient desplaçats progressivament cap a municipis de l'entorn amb preus més accessibles, com Rubí, Cerdanyola o Terrassa.

El director d'Amat Immobiliaris ho descriu com "efecte cascada": "Entre els professionals del sector sempre escoltem les mateixes queixes. A Sant Cugat diuen que s'omple de gent de Barcelona i d'estrangers. A Rubí expliquen que venen els de Sant Cugat. Els de Rubí van a Terrassa o a Cerdanyola, on sigui que trobin una opció accessible i que segueixi sent ben connectada amb la capital catalana". 

Monestir de Sant Cugat

No hi ha un reemplaçament generacional local. Aquests joves que no entren entre els afortunats de tenir aquells ja esmentats pares amb un pis buit, marxen de Sant Cugat a la recerca d'un mercat més accessible per a la seva condició econòmica. 

A més, s'afegeix el fet que l'encariment del lloguer ha anat acompanyat d'una creixent "rotació més lenta en els habitatges". La durada mitjana dels contractes ha augmentat i cada vegada hi ha menys moviments dins el parc de lloguer. 

El resultat, segons el director de la immobiliària, és un "mercat bloquejat", on l'escassa oferta es troba a més altament immobilitzada.

La compravenda, en auge… però inabastable

Mentrestant, el mercat de compravenda segueix en auge a Sant Cugat, però allunyat de l'abast de la majoria. 

Interior d'una vivenda a Sant Cugat del Vallès / ARQUITECTURA DESIGN

El preu mitjà d'un habitatge de segona mà va superar els 635.000 euros l'any 2024, i prop del 50% de les operacions es van realitzar al comptat.