¿Cómo afecta la ley de vivienda a Barcelona? “Habrá menos oferta y subirá el precio del alquiler”

Una medida en Barcelona que tendrá consecuencias y que empeorará la situación, aunque lo que puede suceder es que no se ponga en práctica nunca. Pero si se impulsa, “habrá menos oferta y subirá el precio del alquiler”. Es la posición del economista Gonzalo Bernardos que conoce el sector en profundidad y que recela de Ley de Vivienda que aprobó el Gobierno este martes.

Todo obedece, como han señalado los expertos en el sector inmobiliario, a la necesidad del Gobierno de simular que se toma en serio la falta de vivienda de alquiler en las grandes ciudades, como Barcelona y Madrid. Sin embargo, Bernardos, en conversación con Metrópoli, considera que ha sido el mercado el que en los dos últimos años ha logrado que ese precio sea inferior, sin que medidas para controlar los precios, como la ley de vivienda catalana, y ahora la ley del Ejecutivo que deja la cuestión, en parte, en manos de las comunidades autónomas, hayan tenido incidencia. Al revés. “En 2020 y en la primera parte de 2021 los precios del alquiler en Barcelona bajaron, porque hubo menos demanda, con la retirada del turismo internacional, entre otros factores. En la segunda mitad del 2021, hubo subidas, pero no compensaron la baja inicial, que llegó a ser del 10% en algunos distritos y del 20% en Ciutat Vella”.

MÁLAGA, ¿LA GRAN BENEFICIADA?

La cuestión es que el Ejecutivo de Pedro Sánchez, presionado por Unidas Podemos –que, a su vez, se ha basado en las políticas de vivienda que impulsa la alcaldesa Ada Colau en Barcelona– ha aprobado una ley que limita el precio del alquiler en las llamadas zonas tensionadas. Aunque la ley tiene en contra un informe del Consejo General del Poder Judicial que no era vinculante, el Gobierno entiende que la medida tiene un buen fundamento jurídico. Afectará a las empresas inmobiliarias –entidades jurídicas– que posean más de diez viviendas y que se encuentren en esas zonas tensiondas. En esa situación, según el Ministerio de Transportes y Vivienda, figurarían a unos 150.000 de los 3.244.580 inmuebles (4,6%) que se destinaron al arrendamiento en 2020.

Manifestación contra los alquileres abusivos en Barcelona / EUROPA PRESS

“¿Qué sucede?, que primero se debe identificar esas zonas tensionadas y que se trata de una medida contraproducente, cuando se podrían impulsar otras políticas. El inversor que quiere comprar para destinar esas viviendas a alquiler buscará zonas donde no se apliquen esas limitaciones, con dos ciudades por encima del resto, Madrid y la Barcelona del sur en estos momentos, que es Málaga”, indica Gonzalo Bernardos. Una fórmula alternativa sería, a juicio de este economista, anular esa limitación de precios, permitir el aumento en los nuevos contratos con una cuantía máxima equivalente al 1,5% por cada año de vigencia del último contrato realizado y ofrecer a los inquilinos la posibilidad de ejercer de manera unilateral la prórroga tácita, con lo que se aseguraría unos diez años en los que el alquiler solo podría subir según la inflación de ese periodo. Eso, en estos momentos, sin embargo, con un fuerte encarecimiento de los precios, puede suponer serias subidas en muchos alquileres.

OBLIGAR A LOS AYUNTAMIENTOS

La otra gran pata de la ley es el porcentaje del 30% que se reclamará en las nuevas construcciones para que se destine a vivienda de protección oficial de alquiler, y la mitad de ellas a carácter social. Lo que puede provocar, a juicio de Bernardos, es que, ante esa menor rentabilidad para los promotores, se reduzca la oferta de obra nueva, con lo que se desviará la demanda de compra a inmuebles usados, con un aumento del precio y la generación de “una nueva burbuja inmobiliaria”.

¿Hay alternativa ante esa legislación? La idea que defiende Bernardos y otros expertos, como José García Montalvo, es que se puede y se debe construir vivienda pública sobre terrenos públicos, adquiridos previamente por las administraciones. Se trata de un proceso que no se puede improvisar y que alcanza sus frutos a medio plazo. Pero en algún momento se debe iniciar de forma clara y contundente. Según Bernardos, se puede “obligar a los ayuntamientos de más de 100.000 habitantes a generar cada cinco años terrenos edificables para albergar como mínimo al 5% de su población”.

Otra consideración es la medida del Gobierno, dentro de la Ley de Vivienda, de ofrecer bonos-vivienda de 250 euros destinados a los jóvenes entre 18 y 35 años. No hay otro objetivo, según Bernardos, que “el electoralista”, porque esos bonos se pueden traducir, casi de forma matemática, en subidas de los alquileres por parte de los propietarios. En un estudio sobre las ayudas a jóvenes en París se concluyó que de cada euro que aporta la administración, el propietario se queda con 0,78 céntimos, y los jóvenes que alquilan con 0,22 céntimos.

SUBIDA DE PRECIOS, EN 2022

Lo que sí obtiene resultados es destinar dinero a incentivos fiscales para que los propietarios bajen el precio de los alquileres, algo que sí prevé la Ley de Vivienda. En cambio, imponer un recargo en el IBI de un 150% a los propietarios de viviendas vacías puede ser un “auténtico brindis al sol”, porque para la Administración será muy difícil comprobar que ese piso está, realmente, vacío. Y, en todo caso, según Bernardos, “la penalización es bastante inferior a lo que el propietario pierde por no alquilar su piso, por lo que no cambiará su situación”.

Un piso en alquiler ubicado en Barcelona / MY SPACE

En cualquier caso, la propia ley tendrá un difícil camino. Al margen de los posibles recursos judiciales, y la clara oposición del PP –que no quiere aplicarla en las comunidades donde gobierna– la propia puesta en marcha de todas las medidas que se prevén exigirán muchos meses. “Puede que lleguen las elecciones generales, y el Gobierno que salga de las urnas no necesite a Unidas Podemos”, según Bernardos, que no cree en un cambio de situación que no sea la que imponga el propio mercado.

¿Qué pasará a lo largo de 2022? “El precio del alquiler en Barcelona subirá, porque hay demanda, porque la oferta es escasa y se recupera la economía, con aumento de la inflación, y con la recuperación del turismo internacional”, sentencia este experto en el mercado inmobiliario.